Touristenwohnungen müssen ab diesem Donnerstag die “ausdrückliche Zustimmung” von 60% der Einwohner haben

Für die Errichtung einer Touristenwohnung in einem Wohnhaus ist nun die vorherige Zustimmung von mindestens drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft erforderlich. An diesem Donnerstag tritt eine Änderung des horizontalen Eigentumsgesetzes in Kraft, die darauf abzielt, die Rechte der Bewohner zu stärken und die Verbreitung von touristischen Unterkünften in Zeiten einer Wohnungskrise einzudämmen. In dieser Krise steigen die Preise kontinuierlich, und in einigen Regionen ist es schwieriger geworden, ein Wohnhaus zu finden als einen kurzfristigen Urlaub.

Die Gesetzesänderung sieht vor, dass für die Genehmigung einer Ferienwohnung in einem Gebäude die ausdrückliche Zustimmung von 60 % der Nachbarn erforderlich ist. „Der Eigentümer jeder Wohnung, der diese Tätigkeit ausüben möchte, muss zuvor die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen“, heißt es im neuen Gesetzestext. Konkret bedeutet dies, dass für die Genehmigung die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich ist, die wiederum drei Fünftel der Beteiligungsquoten repräsentieren. Dieselbe Mehrheit kann auch Sonderquoten für Wohnungen festlegen, die als Beherbergungsbetriebe genutzt werden, vorausgesetzt, dies führt nicht zu einer Erhöhung der Kosten um mehr als 20 %.

Nachbarschaftsverbände begrüßen diese Veränderung, da sie die Entscheidungsfähigkeit der Eigentümer stärkt. „In gewisser Weise ermöglicht diese Maßnahme den Eigentümern, die Einrichtung von Touristenwohnungen in ihrer Gemeinde zu verhindern“, erklären Quellen des spanischen Verbands der Nachbarschaftsverbände (CEAV) gegenüber 20minutos und betrachten die erforderliche Mehrheit für die Genehmigung als „ausreichend“. „Die meisten Eigentümer möchten diese Art von Zustand in ihrem Gebäude nicht haben“, argumentieren sie.

Bisher konnten die Bewohner bereits ein Veto gegen die Eröffnung von Ferienwohnungen einlegen, was durch mehrere Urteile des Obersten Gerichtshofs gestützt wurde. Allerdings war es notwendig, dieses Verbot in die Statuten der Gemeinde aufzunehmen. Ab diesem Donnerstag wird das Verfahren jedoch einfacher, da es genügt, in einer Versammlung darüber abzustimmen, ob die Installation der betreffenden Touristenwohnung akzeptiert wird oder nicht. Das General Council of Colleges of Property Administrators (CGCAFE) weist darauf hin, dass viele Eigentümergemeinschaften in den letzten Monaten bereits daran interessiert waren, ein Verbot dieser Art von Unterkünften in ihre Statuten aufzunehmen, erkennt jedoch an, dass der Prozess nun weniger kostspielig sein wird.

„Eine Satzungsänderung erfordert die Abhaltung einer Versammlung, die Ausarbeitung des Vertrags, die Beurkundung durch einen Notar und die Einreichung beim Grundbuch. Das bedeutet Kosten für die Gemeinden“, erklärt der Schatzmeister von CGCAFE, Peio Mendia, und weist darauf hin, dass die mit diesen Verfahren verbundenen Kosten bis zu 2.000 Euro betragen können. „Jetzt ist es nicht mehr notwendig, dieses Verfahren durchzuführen. Es kann weiterhin erfolgen, um das Problem anzugehen, aber es ist nicht zwingend erforderlich“, fügt er hinzu und betont, dass die Gemeinschaften von nun an „besser geschützt“ sein werden. „Sie werden nicht alle Touristenwohnungen auf einmal vorfinden. Sie können entscheiden, ob sie diese regulieren, verbieten oder zulassen möchten“, betont er.

Im Falle einer Ferienvermietung in einem Gebäude ohne Unterstützung der Nachbarn kann die Gemeinschaft vom Eigentümer der Immobilie verlangen, dass er die Tätigkeit „sofort“ einstellt, bevor sie die entsprechenden rechtlichen Schritte einleitet. Die Pflicht zur vorherigen Genehmigung betrifft nicht die bereits legal betriebenen touristischen Wohnungen, obwohl die Bewohner die Möglichkeit haben, diejenigen zu melden, die keine Lizenz besitzen.

„Wenn es eine Gemeinde gibt, die gegen die Existenz einer Touristenwohnung ist, muss die Inspektion funktionieren“, betonen CEAV-Quellen. Die Nachbarschaftsverbände fordern restriktivere Maßnahmen, um illegale Ferienwohnungen zu bekämpfen und diese Art von Aktivitäten als Geschäft zu regulieren. Im Rahmen seines Aktionsbereichs schlägt CEAV vor, in den am stärksten betroffenen Gebieten Observatorien einzurichten, um dieses Phänomen zu überwachen und den Bewohnern Instrumente zur Bekämpfung des Problems zur Verfügung zu stellen.

In diesem Zusammenhang hat die Regionale Föderation der Nachbarschaftsverbände von Madrid (FRAV), die sich an diesem Donnerstag mit dem Verbraucherministerium trifft, am Mittwoch ein Netzwerk von Büros und Informationsstellen mit dem Titel „Stop Homes for Tourist Use“ ins Leben gerufen. Ziel ist es, die neuen Entwicklungen in den geltenden Vorschriften unter den Nachbarschaftsverbänden bekannt zu machen und nützliche Dokumente, wie beispielsweise Schriftmuster für die Verwaltung, zu verbreiten.

Zunahme von Ferienwohnungen: 16,6 % in einem Jahr
Die Zunahme von Ferienwohnungen erweist sich als problematisch, insbesondere in Großstädten, wo die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum konzentriert sind und diese Art von Unterkünften durch die Verdrängung von Nachbarn zu Problemen des Zusammenlebens führt. Nach Angaben des INE ist die Zahl der Ferienvermietungen in Spanien zwischen August 2023 und dem gleichen Monat im Jahr 2024 um 16,6 % gestiegen. Insgesamt gibt es 396.883 Wohnungen mit dieser Nutzung, wobei sich die Hälfte in Andalusien (88.435), der Valencianischen Gemeinschaft (71.186) und Katalonien (58.708) konzentriert.

Erschwerend kommt hinzu, dass viele dieser Wohnungen keine Lizenz besitzen. In Madrid beispielsweise erkennt der Stadtrat selbst an, dass es zwischen 13.000 und 14.000 illegal betriebenen Ferienwohnungen gibt, während das Ministerium für Verbraucherangelegenheiten mehr als 15.000 identifiziert hat. Das Phänomen ist in allen großen Städten und Touristengebieten weit verbreitet. „Es ist wie ein Ölteppich. In den Großstädten ist die Spannung größer, aber auch im Landesinneren ist dieses Problem präsent“, warnt CEAV. Diese Art von Unterkünften hat sich in den letzten Jahren im Zuge des Tourismusbooms vervielfacht, da Eigentümer höhere Renditen erzielen, als wenn sie dieselbe Wohnung als regulären Wohnsitz vermieten würden.

Anmeldung erforderlich
Das Ministerium für Wohnungsbau feiert ebenfalls das Inkrafttreten der Änderung des horizontalen Eigentumsgesetzes, die in Zusammenarbeit mit den Gemeinden und autonomen Gemeinschaften entwickelt wurde. Die Regierung hebt hervor, dass sie sich der Probleme bewusst ist, die die Zunahme von Ferienwohnungen in einigen Gebieten verursacht, und dass dies zu einem Anstieg der Preise führt, da das Angebot an Immobilien, die als reguläre Wohnsitze vermietet werden können, verringert wird.

Sowohl der Regierungspräsident Pedro Sánchez als auch die Ministerin für Wohnungsbau, Isabel Rodríguez, haben in den letzten Monaten betont, dass Spanien „weniger Airbnb und mehr Wohnraum“ benötigt. Die Regierung ist zuversichtlich, dass die „Ermächtigung“ der Nachbarn es ermöglichen wird, dieser Art von Unterkünften ein Ende zu setzen. Zudem wird auf die Einführung des Digital Single Window ab Juli verwiesen, einer Plattform, die von Eigentümern von Ferienwohnungen verlangt, dass sie eine Identifikationsnummer vorweisen, die bestätigt, dass die Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht, um sie auf Online-Plattformen bewerben zu können. Obwohl dies noch nicht verpflichtend ist, wurden nach Angaben des Ministeriums bereits fast 9.000 Wohnungen im System registriert, und etwa 7.500 Anträge befinden sich in Bearbeitung.