Mietspiegel: Spanischer Immobilien-Selbstmord

Weniger Mietwohnungen, ein Boom des illegalen Marktes und ungewollte Preissteigerungen. Der an diesem Samstag in Kraft tretende Benchmark-Preisindex zur Begrenzung der Mietkosten in als belastet deklarierten Gebieten hat bei Eigentümern, Mietern und Experten der Immobilienbranche Besorgnis ausgelöst.

Ihr interventionistisches Design hat Kritik von der Föderation der Immobilienverbände (FAI) und Immobilienportalen wie Idealista, Fotocasa oder Pisos.com hervorgerufen, die den gegenteiligen Effekt zum gewünschten vorhersagen, nämlich weniger und teurere Mietwohnungen, sowie von der Volkspartei, die darauf bestanden hat, dass keine der 10 Regionen, in denen sie regiert, Spannungsfelder erklären wird, denn es wäre ein “Immobilien-Selbstmord”, der den Markt destabilisieren würde. 

Die potenziellen negativen Auswirkungen dieses Mechanismus werden jedoch begrenzt sein, da bisher nur Katalonien die Erklärung von Stressgebieten beantragt hat, von denen 140 Gemeinden betroffen sein werden. Auch Sumar und Podemos haben sich der Kritik angeschlossen, allerdings in ihrem Fall wegen der mangelnden Durchschlagskraft der Maßnahme, die sich “nur” auf höhere Preise auswirken und keine “signifikanten” Senkungen zulassen wird. Die Unzufriedenheit ist weit verbreitet.

Der Index richtet sich im Wesentlichen an Großbesitzer in Krisengebieten – natürliche oder juristische Personen, die 10, fünf oder mehr Wohnimmobilien in diesen Gebieten besitzen, wie von jeder Gemeinde festgelegt – obwohl ein großer Teil des Mietangebots in den Händen von Kleineigentümern liegt, für die es bereits eine Obergrenze für Vertragsaktualisierungen von 3 % gibt. Sie gilt auch für Wohnungen, die auf den Markt gebracht werden und in den letzten fünf Jahren nicht vermietet wurden. Laut Fotocasa besteht der Wohnungsmarkt hauptsächlich aus 80 % der kleinen Hausbesitzer, die ein oder zwei Häuser besitzen, während nur 10 % der Privatpersonen drei oder mehr Immobilien besitzen.

Die Begrenzung der Miete wird um drei Jahre verlängert, da dies der Zeitraum ist, in dem die Erklärung eines belasteten Bereichs in Kraft ist. Diese Erklärung kann jedoch nach Ablauf der drei Jahre jährlich verlängert werden, jedoch so lange, wie “die Umstände, die zu einer solchen Erklärung geführt haben, fortbestehen und die Maßnahmen und öffentlichen Aktionen, die seit der letzten Erklärung ergriffen wurden, um die Situation umzukehren oder zu verbessern, zuvor gerechtfertigt sind”, wie es im Wohnungsgesetz erläutert wird.

Der Benchmark-Index ist eine der wichtigsten Maßnahmen des Wohnungsgesetzes, das bereits Ende 2023 das traditionelle Mietangebot um 25 % zugunsten von Saisonwohnungen und -zimmern reduziert hatte, was zu einem Anstieg der Marktpreise führte, wie Berechnungen der Mietverhandlungsagentur (ANA) ergaben. Der Immobiliensektor hat davor gewarnt, dass der Index die durch das Wohnungsgesetz verursachten Probleme verschärfen wird, das Angebot an Mietwohnungen verringert und die Preise weiter unter Druck setzt.

Das Immobilienportal Idealista, eines der größten in Spanien, behauptet, dass der Index der Regierung die Preise um ein Drittel unter denen des Marktes angibt und sie auf die Werte von 2017 setzt. Die Daten, die auf der im Februar 2024 in Idealista veröffentlichten Stichprobe basieren, bieten einen Preis von 11,6 Euro/m2, während der Index bei 7,9 Euro bleibt, 32 % niedriger. Den größten Unterschied sehen sie in Valencia, wo der Index einen um 47 % niedrigeren Preis anzeigt. Es folgen Palma (-43 %), Lugo (-41 %), Alicante, Cuenca und Málaga (-40 % in allen drei Fällen). Unter den großen Märkten beträgt dieser Unterschied 36 % in Barcelona, 24 % in Madrid und 24 % in Sevilla.

Alquiler Seguro prangert auch an, dass in Provinzen wie Barcelona und Madrid Mindestpreise von 300-400 Euro vorgeschlagen werden, Werte, die seit 10 Jahren nicht mehr auf dem Markt gesehen wurden. Darüber hinaus lässt der Index Spielraum für Preiserhöhungen von 15 % der Mietwohnungen, weil sie innerhalb der Spanne geblieben sind und das Maximum nicht erreicht wurde oder weil die Mindestspanne über dem aktuellen Mietpreis geblieben ist. Im Falle von Málaga oder Madrid könnten diese Erhöhungen 400 bzw. 600 Euro betragen. Die Grupo Mutua de Dueños weist ihrerseits darauf hin, dass die Zunahme des illegalen Mietmarktes (29 %) und die Verringerung des Angebots (29 %) die Hauptbefürchtungen dieses Index sind, wie eine Umfrage unter 2.000 Personen ergab.

Mit der Weigerung der PP und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass weder das Baskenland noch Navarra den Index vorläufig anwenden können, da die Regierung aufgrund unterschiedlicher Steuerregelungen keinen Zugang zu den Einkünften der Eigentümer hatte, sondern nur Kastilien-La Mancha und Asturien – das zusammen mit Navarra Interesse bekundet hat -, die von der PSOE regiert werden, Katalonien bei der Umsetzung dieses Mechanismus beitreten könnte. Auf den Kanarischen Inseln scheiden sich die Meinungen zwischen den lokalen Regierungen.

Bild: satura86