Der 3. April 2025 markiert das Inkrafttreten einer bedeutenden Änderung des horizontalen Eigentumsgesetzes in Spanien, die sich mit der Problematik der Ferienwohnungen befasst. Gemäß dem Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar muss jeder Eigentümer, der seine Immobilie für touristische Zwecke nutzen möchte, die Zustimmung der Bewohnergemeinschaft einholen.
Diese Änderung folgt auf zwei Urteile des Plenums der Ersten Kammer des Obersten Gerichtshofs vom vergangenen Oktober, die entschieden, dass die sofortige Beendigung jeglicher touristischer Aktivitäten in einer Immobilie zulässig ist, wenn die Gemeinschaft der Nachbarn in einer Eigentümerversammlung mit einer Dreifünftelmehrheit zustimmt.
Mit dem neuen Gesetz wird es keinem Eigentümer mehr möglich sein, ohne die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eine touristische Wohnung zu eröffnen. Diese Zustimmung erfordert die Unterstützung von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die gleichzeitig drei Fünftel der Beteiligungsgebühren repräsentieren müssen.
Darüber hinaus kann der Präsident der Gemeinde, entweder eigenständig oder auf Anfrage eines Nachbarn, verlangen, dass der Eigentümer seine touristischen Aktivitäten einstellt. Sollte der Eigentümer sich weigern, seine Wohnung nicht mehr für touristische Zwecke zu nutzen, kann der Präsident entsprechende rechtliche Schritte einleiten.
Auf diese Weise erhält die Gemeinde die rechtliche Befugnis zu entscheiden, dass Wohnungen im Gebäude nicht für Ferienvermietungen genutzt werden dürfen, wodurch viele Gebäude die durch den ständigen Touristenverkehr verlorene Ruhe zurückgewinnen können. Dieses Gesetzesinstrument zielt darauf ab, das Zusammenleben und das Wohlergehen der Nachbarn zu schützen.
Was passiert mit den bestehenden Ferienwohnungen?
Eine der häufigsten Fragen unter Eigentümern, die ihre Wohnungen bereits an Touristen vermieten, ist, ob die neue Regelung ihr Geschäft beeinträchtigen wird. In diesem Zusammenhang können sie beruhigt sein, da die neuen Vorschriften nicht rückwirkend gelten. Einschränkungen, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, betreffen sie nicht.
Daher sind diejenigen, die ihre Touristenwohnung legalisiert haben, nicht von der neuen Regelung betroffen, selbst wenn die Gemeinde beschließt, solche Aktivitäten in ihrem Eigentum zu verbieten. Die Regelung gilt nur für Eigentümer, die in Zukunft ihre Häuser für Ferienvermietungen nutzen möchten.
Dieses Rückwirkungsverbot gewährleistet die Rechtssicherheit für diejenigen, die unter den früheren Vorschriften tätig waren. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass sie über die erforderlichen Unterlagen verfügen, um mögliche Konflikte zu vermeiden.
Wenn Sie ein Haus in einer Nachbargemeinschaft besitzen und es als Ferienwohnung vermieten möchten oder dies bereits tun, sollten Sie die Satzungen Ihrer Nachbargemeinschaft genau studieren, bevor Sie Reservierungen auf Plattformen wie Airbnb annehmen. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen besitzen und dürfen die Eigentümerversammlungen nicht versäumen, bei denen Sie Ihre Rechte als touristischer Vermieter verteidigen können.
Falls Ihre Gemeinde beschließt, die touristische Vermietung zu verbieten, sollten Sie nach Alternativen suchen, insbesondere nach Langzeitvermietungen, die wirtschaftliche Stabilität und einige Steuervorteile bieten können.
Bild: Archiv
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