Die Bemühungen, Touristenwohnungen und saisonale Vermietungen zu regulieren, gleichen zunehmend dem Versuch, Türen auf offenem Feld zu installieren. Es ist ein Rätsel, das Regierungen weltweit vor Herausforderungen stellt, einschließlich Spaniens, einem der führenden Ziele für internationalen Tourismus.
Es scheint, dass eine Lösung bald verfügbar sein wird. Die Regierung hat kürzlich eine Strategie vorgestellt, die, wie sie betont, das Problem der illegalen Ferienwohnungen beenden soll, ebenso wie die saisonale und Zimmervermietung.
Ab dem 2. Januar 2025 sollen Ferienwohnungen ähnlich wie Autos mit Kennzeichen ausgestattet werden.
Eigentümer von Ferienwohnungen, saisonalen Vermietungen oder Zimmern sind verpflichtet, eine Registrierungsnummer zu besitzen. Diese bestätigt die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, um ihre Unterkünfte auf verschiedenen Online-Plattformen, von Airbnb bis Idealista, sowie über lokale Immobilienagenturen bewerben zu dürfen.
Gestern hat der Ministerrat eine Verordnung beschlossen, die sämtliche kurzfristigen Mietverhältnisse regelt. “So regulieren wir die saisonale Vermietung und die Vermietung an Touristen und nehmen uns der Realität der Zimmermieten an”, erläuterte Isabel Rodríguez, die Ministerin für Wohnungsbau, auf der gestrigen Pressekonferenz nach dem Ministerrat.
Diese neue Regelung gilt für alle Immobilien, die kurzfristig vermietet werden, unabhängig davon, ob der Eigentümer noch lebt oder verstorben ist. “Selbst Boote, die auf Online-Plattformen angeboten werden, benötigen eine Registrierungsnummer”, so die Angaben aus dem Ministerium.
Diese alphanumerische Registrierungsnummer, gestaltet wie ein beliebiges Kfz-Kennzeichen, ermöglicht die Identifikation einer Unterkunft in der gesamten Europäischen Union. “Wir werden die Etage, die Anzahl der Gäste, die sie beherbergen kann, und sogar die Möbelart kennen und ihre Position automatisch über das Register bestimmen”, ergänzen die Quellen.
Eine echte kopernikanische Wende, wie es das Wohnungsbauministerium ausdrückt, wird einen offenen und dauerhaften Datenaustausch zwischen lokalen und regionalen Verwaltungen, Mietplattformen und sogar Nachbarschaftsgemeinschaften ermöglichen. Diese Entwicklung betrifft nicht nur Spanien, sondern die gesamte Europäische Union, da es sich um eine Verordnung handelt, die von der Kommission vorgegeben wird und bis 2026 in allen Ländern umgesetzt werden muss. Spanien wird voraussichtlich das erste Land sein, das diese Verordnung in die Praxis umsetzt.
Alles ist unter der Aufsicht der Grundbuchbeamten und nutzt ähnliche Verfahren, wie sie von der Steuerbehörde bei deren Inspektionstätigkeiten angewendet werden.
Wie funktioniert die Registrierung? Eine Kurzanleitung
Für Eilige zusammengefasst: Diese Verordnung verlangt von Eigentümern von Ferienwohnungen sowie von Personen, die ihre Wohnungen mittels Saison- oder Zimmerverträgen vermieten, die Beantragung einer Eintragungsnummer beim Grundbuchamt.
Alle Immobilienanzeigen, die auf Online-Plattformen mit diesen Bedingungen geschaltet werden, müssen eine Registrierungsnummer klar und deutlich anzeigen. Ebenso wie die Eigentümer für die Beantragung dieser Nummer verantwortlich sind, sind die Plattformen verpflichtet zu überprüfen, ob die Anzeigen 1) eine Registrierungsnummer enthalten und 2) diese Nummer gültig ist.
Wann tritt die Verordnung in Kraft?
Ab dem 2. Januar 2025 sind alle Hausbesitzer verpflichtet, sich im Register anzumelden und ihre Identifikationsnummer zu beantragen. Die Regierung wird jedoch eine kurze Übergangsfrist gewähren, wobei zu beachten ist, dass einige Eigentümer möglicherweise bereits Reservierungen für Urlaubszeiten im Jahr 2025, wie zum Beispiel Ostern, getätigt haben.
Die Regierung gibt den Eigentümern die Zusicherung, dass sie “Zeit und Beratung erhalten, um ihre Immobilien zu registrieren und ihre Angelegenheiten zu ordnen”. Bezüglich der Plattformen bestätigen Quellen aus dem Ministerium, dass sie die Initiative vollständig unterstützen.
Ich bin Eigentümer, was muss ich tun?
Eigentümer, die beabsichtigen, ihre Immobilien kurzfristig zu vermieten, müssen eine Registrierungsnummer im Grundbuch eintragen lassen. Sie können dies persönlich bei der Registrierungsstelle beantragen oder über eine App auf ihrem Mobilgerät.
“Ab sofort benötigt jede Immobilie, unabhängig davon, ob sie in Gänze oder teilweise vermietet wird, ob der Eigentümer selbst darin wohnt oder nicht, oder ob es sich um ein Boot handelt, das auf einer Online-Plattform angeboten wird, eine einzigartige Registrierungsnummer”, so die Auskunft aus dem Ministerium.
Bei der Antragstellung erhält der Eigentümer einen vorläufigen Code, der es ihm ermöglicht, während der Prüfung des Antrags vorübergehend zu vermieten. Dies ist erforderlich, da die EU keine Verzögerung zwischen der Antragstellung und der Vermietungsmöglichkeit gestattet.
Der Standesbeamte prüft innerhalb von 15 Tagen, ob die Immobilie den lokalen, regionalen und nationalen Vorschriften sowie den Satzungen der jeweiligen Nachbarschaftsgemeinschaft entspricht und genehmigt den Antrag, sofern alle Bedingungen erfüllt sind.
Was passiert, wenn ich eine Ferienwohnung oder eine Saisonvermietung habe und diese nicht online inseriere?
Allerdings endet das Gesetz hier nicht. Diese Vorschrift betrifft ausschließlich Fälle, in denen Immobilien auf Online-Plattformen beworben werden. Nutzen Sie hingegen die analoge Methode, wie beispielsweise ein kleines Schild am Balkon, ist die Beantragung dieser Identifikationsnummer nicht erforderlich.
Wie viel kostet die Anwendung?
Der Antrag ist in der Kanzlei als Randnotiz zu stellen. Nach Angaben der Regierung ist dies die kostengünstigste Modalität. Im Falle der Autonomen Gemeinschaft Madrid sind es zum Beispiel rund 35 Euro.
Was passiert, wenn die Registrierung die Anwendung nicht akzeptiert?
Wenn das Register den Antrag ablehnt, hat der Eigentümer sieben Tage Zeit, um die unklaren Angaben zu berichtigen. Dies könnte an einer unzureichenden Informationslage liegen oder daran, dass die Vorgaben des Gebiets (sei es in der Gemeinde, der Stadt oder der Nachbargemeinde) nicht erfüllt werden.
Was sind die Voraussetzungen, um den Code zu erhalten?
Sowohl Ferienwohnungen als auch Saison- und Zimmervermietungen unterliegen dieser Regelung, aber das Verfahren zur Erlangung des Codes unterscheidet sich geringfügig.
Anforderungen an Ferienwohnungen
Im Falle von Wohnungen für touristische Zwecke beziehen sich die Anforderungen für die Beantragung der Identifikationsnummer auf die Einhaltung der Vorschriften für die Ferienvermietung des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet.
In Madrid zum Beispiel sieht die Regulierung von Ferienwohnungen die Verpflichtung vor, dass sie einen eigenständigen Ausgang haben müssen, um die Betriebserlaubnis zu erhalten. Im Moment gibt es 13.000 Wohnungen, die illegal betrieben werden, weil sie nicht über diesen unabhängigen Eingang und damit über die Lizenz verfügen. Wenn der Eigentümer die Identifikationsnummer im Register beantragt, würde der Registrar überprüfen, ob er keine Lizenz hat, so dass die Genehmigung verweigert wird, da sie nicht den regionalen Vorschriften entspricht.
Das Gleiche würde mit einem Haus für touristische Nutzung passieren, das trotz des Widerstands seiner Nachbarn weiter betrieben wird. Vor wenigen Wochen hat der Oberste Gerichtshof eine Anordnung erlassen, mit der Nachbargemeinden mit einer Dreifünftelmehrheit die Tätigkeit von Ferienwohnungen in ihren Statuten verbieten können. Für den Fall, dass die Ferienimmobilie nicht über die Zustimmung ihrer Gemeinde verfügt, würde der Registrar das Verfahren zur Erlangung der Registrierungsnummer verweigern.
Anforderungen an Zimmer und saisonale Vermietungen
Bei der vorübergehenden Vermietung und bei der Vermietung von Zimmern wird eine andere Identifikationsnummer verwendet. Da sie nicht den Vorschriften über die Vermietung von Touristen unterliegen, müssen sie nicht die gleichen Anforderungen erfüllen, aber sie müssen den Grund für die vorübergehende Vermietung rechtfertigen, wie er im Gesetz über städtische Mietverträge (LAU) festgelegt ist.
Konkret weist die LAU darauf hin, dass für die Anmietung einer Wohnung auf diese Weise eine Kausalität anerkannt werden muss, die den vorübergehenden Charakter des Mietvertrags erklärt, wie z. B. ein befristeter Arbeitsvertrag, eine medizinische Behandlung oder ein Aufbaustudium. Auf diese Weise versucht die Regierung, der Überführung von herkömmlichen Mietwohnungen in die Saisonvermietung zur Umgehung des Wohnungsgesetzes oder der Mietzinsverordnung einen Riegel vorzuschieben.
Die Beschaffung des Codes erfolgt in diesem Fall anders als bei Ferienwohnungen. Wenn der Eigentümer zum Register geht, um nach seiner Identifikationsnummer zu fragen, muss er seinem Antrag eine verantwortungsvolle Erklärung und ein Formular beifügen, in dem er alle befristeten Verträge registriert, die er in den letzten 12 Monaten abgeschlossen hat.
Dieses Modell dient dem Registrar dazu, zu überprüfen, ob die aufeinander folgenden Mietverträge tatsächlich zeitlich begrenzt sind und nicht alle 11 Monate eine Kette von Verträgen mit demselben Mieter, was ein Beweis dafür wäre, dass der Vermieter die saisonale Modalität nutzt, um gegen das Gesetz zu verstoßen.
In dem Moment, in dem festgestellt wird, dass diese Bruchteilsverträge mit dem Mieter verkettet sind, wird der Registrar den Antrag ablehnen und einen Beschluss an alle Plattformen erlassen, um die Werbung für die Immobilie einzustellen.
Ich habe die Registrierungsnummer bereits, und was nun?
Mit dieser Nummer kann der Eigentümer auf die Online-Plattform gehen, auf der er seine Wohnung inserieren möchte, sei es Idealista, Fotocasa, Airbnb, Booking oder die Website der Immobilienagentur in seiner Nähe.
“Die Plattformen sind verpflichtet, die Marketingnummer zu verlangen und müssen sie in ihren Anzeigen sehr sichtbar machen, oder sie müssen sie ablehnen”, erklären die Quellen von Housing.
Wie können Plattformen den Immobiliencode überprüfen?
Bisher war es der Teil, der die Eigentümer über das Register betraf, aber hier kommt der zweite Teil der Verordnung ins Spiel: die digitale zentrale Anlaufstelle.
Die Regierung wird eine digitale zentrale Anlaufstelle einrichten, über die Plattformen auftreten können, um die Richtigkeit der vom Eigentümer bereitgestellten Registrierungsnummer zu überprüfen. Jedes Mitgliedsland der Europäischen Union wird einen One-Stop-Shop haben, so dass alle Wohnungen in Spanien in einem einzigen Fenster referenziert werden, unabhängig von der Gemeinde, in der sie beworben werden.
Es ist das Ministerium selbst, das diesen digitalen One-Stop-Shop verwalten und in Echtzeit Eigentümer, Grundbuchämter in ganz Spanien, Stadtverwaltungen, autonome Gemeinschaften und Online-Plattformen miteinander verbindet.
“Es handelt sich um eine telematische Verbindung, um einen Dialog von Maschine zu Maschine herzustellen und dass alle Plattformen in diesem One-Stop-Shop überprüfen können, ob dieser Code gültig ist”, stellen Quellen des Ministeriums klar. Sobald sie bestätigen, dass es gültig ist, können sie mit der Vermarktung und Verbreitung der Immobilie fortfahren.
Wird es Inspektionen geben?
Ja. Zusätzlich zur Überprüfung ihrer Gültigkeit zum Zeitpunkt der Vermarktung müssen sowohl die Plattformen, Gemeinden als auch die Gemeinden stichprobenartige Überprüfungsaufgaben in den Wohnungen durchführen, die auf Online-Plattformen über diese Vermietungsmodalitäten beworben werden.
Und Geldstrafen?
Auch. Verstöße richten sich nach dem Verbraucher- und Nutzerrecht sowie nach den Beträgen, die in den Vorschriften der einzelnen Gebiete für die Nichteinhaltung der Vorschriften über Stadtplanung oder Tourismus vorgesehen sind.
“Wir werden ein sehr mächtiges Instrument zur Betrugsprävention bereitstellen, aber es müssen die Verwaltungen mit ihrem Inspektionssystem und ihrem Kompetenzrahmen sein, die die entsprechenden Sanktionen verhängen”, betont das Ministerium.
Muss der Code erneuert werden?
Alle Codes sind ein Jahr lang gültig, so dass sie jedes Jahr das Register durchlaufen müssen, um ihren Antrag erneut zu validieren. Im Falle von Eigentümern von Saisonmietwohnungen müssen sie ihrem Antrag weiterhin eine verantwortungsvolle Erklärung mit einer Liste aller im Vorjahr durchgeführten Vorgänge beifügen, um zu überprüfen, ob sie der vorübergehenden Bestimmung des Vertrags entsprechen.
Woher kommt diese Verordnung?
Konkret geht es um eine Gemeinschaftsverordnung, die europäische Informationsverordnung über Kurzzeitvermietungen, die im April verabschiedet wurde und den europäischen Ländern bis 2026 Zeit gibt, sich zusammenzuschließen und mit der Anwendung zu beginnen. In diesem Sinne rühmt sich die Regierung, dass “Spanien das erste Land in der EU ist, das es in Betrieb genommen hat”.
Bild: ID 117408349 | Airbnb © Kaspars Grinvalds | Dreamstime.com
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