Saisonmieten in Spanien steigen weiter und 35 % der Angebote umgehen das Wohnungsgesetz

Die Suche nach einer stabilen Wohnung zur Miete im Stadtteil Sant Antoni in Barcelona gestaltet sich als nahezu unmöglich. Es ist nicht so, dass es an Angeboten fehlt – auf Idealista sind etwa 130 Inserate zu finden. Allerdings tragen die meisten dieser Anzeigen ein gelbes Etikett: “saisonale Vermietung”. Diese Strategie nutzen Eigentümer, um die Preisobergrenzen zu umgehen, die das Wohnungsgesetz auf dem Immobilienmarkt einführen wollte. In den letzten sechs Monaten ist der Anteil dieser Art von Vermietungen auf der Plattform in allen Provinzhauptstädten von 30 auf 35 % gestiegen, wie aus den von elDiario.es gesammelten Daten hervorgeht.

Aktuell erfordert ein langfristiger Mietvertrag mindestens fünf Jahre zwischen Privatpersonen und bis zu sieben Jahre, wenn er mit einem Unternehmen abgeschlossen wird. Der Vermieter kann den Preis frei festlegen, wobei es Einschränkungen für beanspruchte Gebiete und Anpassungen gibt, wie aus einem vom Wohnungs- und Wirtschaftsministerium veröffentlichten Index hervorgeht – im März hätten die Preise um bis zu 2,1 % steigen können. Viele Eigentümer umgingen das Gesetz, indem sie ihre Wohnungen als Kurzzeitvermietungen anboten, die von der Regulierung ausgeschlossen sind. Dies führt dazu, dass der Preis am Ende jeder Vereinbarung steigen kann, was Mieter, die auf der Suche nach einer dauerhaften Wohnmöglichkeit sind, in eine Lage der Unsicherheit und unkontrollierten Preiserhöhungen zwingt – eine Praxis, die das Wohnungsbauministerium bereits als “Betrug” bezeichnet hat.

Zudem sind Eigentümer nicht vor Gebühren durch das Management von Agenturen geschützt, was zwar für die Vermietung von Wohnungen verboten ist, jedoch bei dieser Form der Vermietung nicht unter Kontrolle steht. “Eine Saisonvermietung ist ein unseriöser Vertrag, bei dem keines der für Mieter geltenden Rechte Anwendung findet”, erklärt das Sindicat de Llogateres.

Seit September 2024 ist der Anteil der auf Idealista veröffentlichten Mietanzeigen, die in den Provinzhauptstädten für kurze Zeit angeboten werden, um mehr als fünf Prozentpunkte auf 35 % gestiegen. Formulierungen wie “von 32 Tagen bis 11 Monaten”, “nicht für einen längeren Aufenthalt vermietet” oder “von September bis Juni” sind auf dem Portal häufig zu finden. Im selben Monat brachten soziale Bewegungen für das Recht auf Wohnen, angeführt von der Mietergewerkschaft, eine Initiative zur Regulierung dieser Mieten im Kongress ein, die jedoch von PP, Vox, Junts und UPN abgelehnt wurde.

Bereits bei der Ausarbeitung des Wohnungsgesetzes warnten einige Stimmen, dass die saisonale Vermietung ein Schlupfloch darstellt, um den Vorschriften zu entkommen. “In den letzten Jahren haben wir beobachtet, wie viele Eigentümer befristete Vermietungen und Wohnungsvermietungen nutzen, um die wenigen gesetzlich festgelegten Spekulationsbeschränkungen zu umgehen”, erklärte die Mietergewerkschaft damals und wies darauf hin, dass “die PSOE die Gewerkschaften ignorierte und sich weigerte, diese Art der Vermietung zu regulieren, obwohl sie die Notwendigkeit erkannte, dies im Nachhinein zu tun”.

Im Juli kündigte die Regierung an, die saisonale Vermietung einzuschränken, um dem “Betrug” ein Ende zu setzen. Im Januar wurde ein digitaler One-Stop-Shop eingeführt, ein Register, in dem Eigentümer, die ihre Häuser für touristische oder vorübergehende Zwecke nutzen möchten, ihre Inserate veröffentlichen und im letzteren Fall den vorübergehenden Charakter ihrer Vermietungen rechtfertigen müssen. Das Instrument, mit dem das Wohnungsbauministerium diese Art von Verträgen reduzieren will, wird jedoch erst im kommenden Juli, ein Jahr nach der Ankündigung, verpflichtend sein. Derzeit deuten die Daten, wie die folgende Grafik zeigt, nicht darauf hin, dass diese Maßnahme abschreckend wirkt – im Gegenteil.

Im Januar gab es 10.144 saisonale Mietanzeigen, was 32 % der Gesamtzahl entspricht. Im März, nach drei Monaten, in denen der One-Stop-Shop aktiviert war, stieg die Zahl auf 11.038, also 35 % der Gesamtanzahl – ein Anstieg um drei Punkte. Nach vorliegenden Daten wurde mehr als jede dritte Stellenausschreibung für Wohnungen, die in der Woche vom 15. März in den 52 Provinzhauptstädten verfügbar waren, als befristet angeboten. In Lleida, Barcelona, Bilbao, Granada, Oviedo und Donostia ist der Anteil des saisonalen Mietangebots in sechs Monaten um mehr als 10 Prozentpunkte gestiegen.

Laut dem Ministerium für Wohnungsbau hatte die Verwaltung bis zum 1. April 18.104 Anträge auf Registrierung von Kurzzeitvermietungen im gesamten Staatsgebiet erhalten. Davon wurden 8.787 angenommen, 7.393 befinden sich in der Evaluierungsphase und 1.924 wurden abgelehnt. Hierbei sind jedoch sowohl touristische als auch temporäre Vermietungen enthalten. Von den 3.248 Anträgen wurden 1.671 bewilligt.

Aus Wohnungsbaukreisen wird betont, dass das Ministerium “fest entschlossen ist, dem Betrug bei saisonalen Vermietungen ein Ende zu setzen, der den Zugang zu Wohnraum, insbesondere in Großstädten und Touristengebieten, erschwert”. Die Verwaltung verteidigt diese Zahl als “nützlich für bestimmte Fälle”, wie etwa gelegentliche Reisen zu Studienzwecken oder im Rahmen medizinischer Behandlungen, jedoch nicht als “Instrument, um den Schutz der Mieter zu lockern und ihre Rechte zu verletzen, indem die Vorschriften über langfristige städtische Mietverträge umgangen und somit die Spekulation begünstigt wird”.

Der Preis für temporäre Vermietungen ist in den Städten, die am stärksten von dieser Art der Vermietung betroffen sind, deutlich höher, wenn man den Quadratmeterpreis analysiert. In Madrid liegen die Preise 44 % über dem Durchschnitt, in Barcelona 11 %, in Donostia 19 %. In Toledo sind es sogar mehr als 50 %, und in Saragossa und Valladolid beträgt der Unterschied ebenfalls mehr als 40 %.

“Wir sprechen von einer klar koordinierten Strategie seitens des Mietverwaltungssektors”, erklärt die IDRA-Forscherin und UOC-Kooperationsprofessorin Marta Ill Raga. “Um eine größere Mieterhöhung zu erzielen, besteht die Haupttechnik darin, die Verträge zu ändern und Klauseln hinzuzufügen, sodass sie kürzer und teurer werden”, erläutert sie. Dabei handelt es sich um Techniken, die nach den Lücken in den Regulierungen suchen, um eine Preisregulierung zu vermeiden: “Wir sprechen nicht von einer spontanen Reaktion des Marktes, sondern von spezifischen Managementmustern”.

Obwohl sich diese Dynamik in mehr als zwanzig Provinzhauptstädten wiederholt, gibt es einige Gebiete, in denen sich das Problem besonders verschärft. In Barcelona waren fast 80 % aller im März entdeckten Anzeigen saisonal. In Donostia und Cádiz liegt dieser Anteil bei etwa 70 %; in Girona und Santander sind es mehr als die Hälfte: Es gibt mehr Wohnmöglichkeiten für Reisende als für Familien, die ein Zuhause suchen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die erhaltenen Daten konservativ sind, da viele saisonale Wohnungen in den Inseraten nicht explizit als solche gekennzeichnet sind und daher nicht in die Zählung einfließen. Darüber hinaus wurden Häuser, die sowohl vorübergehende als auch langfristige Optionen anbieten, als langfristig gezählt. Diese Daten stammen von Idealista, einem bedeutenden Akteur auf dem Immobilienmarkt, der jedoch auch eigene Interessen verfolgt. “Es gibt viele Wohnungen, die nicht über Idealista angeboten werden, was uns eine verzerrte Realität zeigt, mit überhöhten Preisen und einer katastrophalen Situation, da das Portal eine Botschaft senden möchte: Wenn der Markt beeinflusst wird, reagiert der Eigentümer entsprechend und verschärft die Situation”, sagt Ill Raga und betont, dass die Zahlen keine isolierten Reaktionen zeigen, sondern ein organisiertes Muster widerspiegeln.

Das Ministerium für Wohnungsbau bedauert, dass es auf Daten von Portalen und Unternehmen mit privaten Interessen angewiesen ist, da die autonomen Gemeinschaften, mit Ausnahme von Katalonien, Navarra und dem Baskenland, keine offiziellen Daten “mit regelmäßiger Transparenz” bereitstellen. “Wir fordern erneut, dass die regionalen Verwaltungen zusammenarbeiten, um öffentliche Daten anzubieten, die ausschließlich dem Allgemeininteresse dienen”, wird in diesen Stimmen betont.

Laut offiziellen Daten, die von elDiario.es vom Institut Català del Sol (Incasol) erhalten und Mitte März veröffentlicht wurden, waren 14 % der Mietverträge, die in Gemeinden mit regulierten Preisen unterzeichnet wurden, befristet, was es den Eigentümern ermöglichte, die Regulierung zu umgehen.

Der Fall Barcelona ist besonders auffällig, da diese Anzeigen um 15 Punkte gestiegen sind und nahezu 80 % des Angebots ausmachen, was die Suche nach einer langfristigen Wohnung erheblich erschwert. “Die Tatsache, dass in Katalonien in mehr als 200 Gemeinden eine Mietregulierung besteht, macht die Vermietung von Wohnraum durch saisonale Vermietungen, Zimmer oder Coliving rentabler”, kritisiert das Sindicat de Llogateres und prangert einen “völlig deregulierten B-Markt” an.

In Barcelona ist mehr als die Hälfte des Mietangebots in vier von fünf Stadtteilen saisonal. Dies betrifft vor allem die touristischsten und am stärksten belasteten Viertel wie El Raval, El Gòtic oder L’Eixample. Aber auch in der gesamten Provinz zeigt sich ein ähnliches Muster. In Gegenden wie Montbau machen saisonale Anzeigen etwa 100 % des Gesamtangebots aus, was besonders problematisch ist, da sich viele Studenten für Mietverträge entscheiden, die nur für die Dauer ihres Kurses gelten: von September bis Juni.

Chris lebt seit 2021 in Barceloneta, einem touristisch geprägten Gebiet, in dem die Auswahl an Mietwohnungen begrenzt ist. Sein Vermieter hat ihm bereits mitgeteilt, dass er seinen Vertrag nicht verlängern wird, da er die Wohnung für kurzfristige Aufenthalte vermieten möchte. “Auf Idealista gibt es derzeit 3.000 Optionen, aber mit dem Filter ‘Nur für Langzeitaufenthalte’ bleiben gerade einmal 3 % übrig”, beklagt er sich besorgt. “Die Eigentümer wollen Aufenthalte von weniger als einem Jahr, und alle Wohnungen sind viel teurer als meine”, erklärt er. Aktuell zahlt er 850 Euro, findet jedoch nur Wohnungen ab 1.300 Euro. “Es ist sehr stressig”, gesteht er.

In Madrid, wo das Wohnungsgesetz nicht angewendet wird, ist der Anteil der saisonalen Mietangebote im Stadtzentrum am höchsten. In Stadtteilen wie Sol, Cortes, Justicia oder Embajadores machen diese Angebote etwa die Hälfte des gesamten Angebots aus. In der Hauptstadt liegt der monatliche Durchschnitt bei 2.398 Anzeigen. Diese Zahl erhöht den Druck auf die Immobilienkrise zusätzlich, zumal vor einigen Wochen 15.000 Ferienwohnungen ohne Lizenz vom Ministerium für Verbraucherangelegenheiten identifiziert wurden, das den Bürgermeister José Luis Martínez-Almeida aufgefordert hat, diese zu schließen.

Wie lässt sich diese Abwanderung von Wohnungen in den temporären Markt regulieren? “Es bedarf einer stärkeren Regulierung, aber das bedeutet nicht, dass sie sehr kompliziert sein muss: Es genügt zu sagen, dass alle Vermietungen der bereits bestehenden Regulierung (für die Vermietung von Wohnungen) unterliegen. Auf diese Weise gibt es keinen wirtschaftlichen Anreiz, langfristige Verträge zu umgehen, und Eigentümer, die Stabilität und geringere Verwaltungskosten wünschen, werden diese Modalität bevorzugen”, erklärt Ill Raga.

Auch in Valencia werden die belasteten Bereiche nicht durch staatliche Regulierungen abgedeckt. Saisonvermietungen machen 31 % der Mietinserate aus, mit Durchschnittspreisen, die denen für längere Aufenthalte ähneln, etwa 1.500 Euro, jedoch fast 3 % höher, wenn man den Quadratmeterpreis betrachtet. Das bedeutet, dass man für dasselbe Geld weniger Platz erhält.