Die Miete mit Kaufoption ist in Spanien ein alter Bekannter, obwohl sie schon immer eine Minderheitsformel war. Jetzt stellt es sich als eine der wenigen Alternativen für Bürger heraus, die kein Haus kaufen oder mieten können. Die Methode ermöglicht es Ihnen, nach und nach ein Eigenheim zu erwerben, ohne dass erhebliche Ersparnisse angesammelt werden müssen.
Die Autonome Gemeinschaft Madrid hat kürzlich ihre Umsetzung angekündigt, und einige Unternehmen aus dem Privatsektor versuchen, sie zu fördern.
Die Miete mit Kaufoption versucht die zwei Knoten des Hauses zu entwirren. Einer ist der Kauf: der Euribor übersteigt 2,8 %; der finanzielle Aufwand stieg laut der Bank von Spanien im zweiten Quartal des Jahres auf 33,6 %; Die Preise werden immer höher, und für eine große Anzahl junger Menschen ist es unmöglich, 20 % des Eintrittspreises zu sparen, da sie laut Emancipation Observatory mindestens vier Jahre ihres Einkommens aufwenden müssten. Die Mieten sind nicht viel besser: Laut Fotocasa stieg der Preis im Oktober im Jahresvergleich um 4 %. Und junge Leute müssen durchschnittlich 79,2 % ihres Gehalts für die Miete aufwenden, wenn die empfohlene Grenze bei 30 % liegt.
Miete mit Kaufoption ist eine Mischformel. Das Start-up Rento des Entwickler- und Bauunternehmens Pryconsa hat 2020 ein siebenjähriges Mietmodell mit Kaufrecht namens Gradual Homes auf den Markt gebracht, das derzeit nur in Madrid tätig ist. Die Funktionsweise ist einfach: Der Kunde muss einen Anfangsbetrag von 5 % des Hauspreises einzahlen – es ist der Beitrag zum zukünftigen Kaufkautionsvertrag und wird vom Hauspreis abgezinst – plus die entsprechende monatliche Miete. Sie haben bis zu sieben Jahre Zeit, um das zu sparen, was Sie für den Zugang zu einer Hypothek benötigen, obwohl Sie nach drei Jahren Miete Ihr Kaufrecht ausüben könnten.
Die anfängliche Zahlung dieser 5 % eröffnet mehr Bewerbern, die jetzt nicht mehr auf dem Markt sind und nicht über die Anzahlung von 20 % verfügen, die für den Zugang zu einer Hypothek erforderlich ist, die Möglichkeit des Kaufs. „Der Unterschied ist brutal. Bei einer Flat von 200.000 Euro braucht man 10.000 Euro, gegenüber knapp 60.000 Euro bei der traditionellen Formel. Das verändert das Spiel völlig“, sagt Guillermo Estévez, Generaldirektor von Rento. Die meisten Kunden erhalten die Hypothek zwischen dem dritten und siebten Jahr. Außerdem, sagt Estévez, erlaubt es uns, über die Zukunft nachzudenken. „Indem Sie eine niedrigere Anzahlung verlangen, können Sie mit weniger Ersparnissen zu einem Haus mit einem höheren Wert gehen. Wenn Sie nur 20.000 Euro sparen, erhalten Sie ein Haus von 400.000″.
Die Kosten der Miete, die der Mieter-Käufer zahlen wird, sind weder höher noch niedriger als der Marktpreis und werden jährlich gemäß dem CPI überprüft, sagt Estévez. Die meisten liegen zwischen 700 und 1.200 Euro im Monat. Es besteht die Möglichkeit, die in diesen Jahren gezahlte Miete nicht zu verlieren: Optional können Sie 2 % zusätzlich einzahlen und erhalten einen Rabatt von 30 % der gezahlten Miete.
Der Kunde unterschreibt von Anfang an einen Future-Kaufvertrag, in dem die wesentlichen Punkte fixiert sind: Miete, Rabatte, Beiträge und der Endpreis der Wohnung (auf den eine jährliche Aufwertung von durchschnittlich 3,61 % angewendet wird).
Das Unternehmen Rento hat keinen Katalog von Häusern zur Auswahl, aber es ist der Kunde, der das Haus vorstellt, das ihm gefällt, ob gebraucht oder neu. Wenn es die Kriterien erfüllt, kauft es ein institutioneller Investor und wird Leasinggeber und zukünftiger Verkäufer. Dieser Investor ist derjenige, der für die An- und Verkaufskosten, die Zahlung der IBI und die Nachbarschaftsgemeinschaft verantwortlich ist. „Es ist keine geschlossene Vitrine; Das ist der Unterschied zu früheren Versuchen und anderen aktuellen, Mieten mit Kaufoption zu beginnen, weil sie die Optionen stark eingeschränkt haben“, bekräftigt Estévez.
Allerdings ist auch das Rento-Modell an bestimmte Bedingungen geknüpft. Derzeit betreibt das Unternehmen nur Wohnungen, Penthäuser und Maisonetten mit einem ungefähren Wert zwischen 100.000 und 400.000 Euro in und um Madrid, obwohl es beabsichtigt, in andere Städte zu expandieren. Nicht akzeptiert werden Erdgeschosswohnungen, zu Wohnungen umgebaute Räumlichkeiten, dritte und vierte Stockwerke ohne Aufzug, geförderter Wohnungsbau und außerplanmäßige Neubauten. Institutionelle Investoren haben kein Interesse daran, diesen Haustyp zu behalten, wenn der Kauf am Ende nicht zustande kommt. Darüber hinaus muss der Mieter mindestens 1.500 Euro pro Monat an steuerpflichtigem Einkommen haben.
In diesen zwei Jahren der Tätigkeit mit einer Pandemie haben sie etwa 10 Operationen abgeschlossen, sie analysieren jeden Monat 50, sie haben zwei institutionelle Investoren, deren Namen sie nicht veröffentlichen wollen, und sie haben 20 Millionen Euro aufgebracht. Im Moment gibt es nur wenige Betriebe, obwohl der Geschäftsführer das Interesse an diesem Modell meldet: “Jeden Monat besuchen mehr als 20.000 Menschen unsere Website und mehr als 1.600 registrieren sich.” Obwohl er anerkennt, dass es viele gibt, die auf eine schlechte Finanzanalyse hereinfallen, weil das Haus nicht den Kriterien des Investors entspricht.
Es ist schwierig, Mietkauf auf dem Neubaumarkt zu verbreiten, wo die Verkäufe in einem sehr guten Tempo abgeschlossen werden. „Ich denke nicht, dass dies im Allgemeinen ein Weg ist, der von börsennotierten und nicht börsennotierten Veranstaltern beschritten werden sollte. Der Sektor konzentriert sich zum größten Teil auf den Verkauf, und wir sehen, wie der Bau zur Miete ebenfalls seinen Marktanteil erhöht, aber immer so konzipiert ist, dass die Immobilie dem Entwickler fremd ist”, sagt Daniel Cuervo, Vizepräsident von APC Spanien.
Eine andere Sache ist der Sekundenzeiger. Auf dem Markt zwischen Einzelpersonen ist die Formel präsenter. Bei der Agentur Alfa Inmobiliaria bieten 5 % ihres Portfolios diese Modalität an. „Es ist eine Alternative zum Kauf eines Hauses ohne Ersparnisse und gibt dem zukünftigen Käufer die Gewissheit, dass sich seine Verpflichtung auf die Unterbrechung des Mietvertrags beschränkt, wenn die Pläne nicht wie erwartet verlaufen“, sagt Jesús Duque, Vizepräsident des Netzwerks.
Auf dem Portal Idealista gibt es 5.719 Inserate und auf Fotocasa 269. Die Miete mit Kaufoption zwischen Privatpersonen ermöglicht es den Parteien, die Bedingungen frei zu vereinbaren, obwohl es wichtig ist, das gesamte Verfahren im Vertrag klar zu regeln. Es ist notwendig, die Zeit anzugeben, die der Mieter im Haus bleiben kann, den Zeitraum, in dem er sein Kaufrecht ausüben kann, die monatliche Miete, wer für die Zahlung der Gemeinschaftskosten oder mögliche Reformen verantwortlich ist.
Bild: Copyright: dmitrimaruta
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