Können Sie aus Ihrer spanischen Wohnung zwangsgeräumt werden, wenn diese zum Verkauf angeboten wird? Das sagt das Gesetz

Obwohl es schwer zu glauben ist, ist es tatsächlich üblich, ein bereits bewohntes und vermietetes Haus zu verkaufen. Die Gründe dafür sind vielfältig: Liquiditätsbedarf, Erbschaften oder persönliche Entscheidungen, die Veränderungen im Vermögen des Eigentümers nach sich ziehen. Wenn jedoch ein solcher Verkauf stattfindet und die Wohnung das Zuhause einer Person ist, gibt es zahlreiche spezielle Anforderungen, die der Eigentümer erfüllen muss, sowie Rechte, die als Vermieter respektiert werden müssen.

Der Eigentümer eines Eigenheims kann seine Immobilie jederzeit verkaufen, und es gibt kein rechtliches Hindernis dafür – auch nicht die Existenz eines Mietvertrags. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter ohne Vorankündigung geräumt werden kann. Sofern sowohl der Mietvertrag als auch die Immobilie im öffentlichen Grundbuch eingetragen sind, hat der Mieter das Recht, bis zum Ende des Vertrags in der Wohnung zu bleiben.

Was besagt das Gesetz über die Rechte der Mieter?
Nach dem Urban Leases Law (LAU) sind Mieter verpflichtet, ein Protokoll einzuhalten, bevor ihre Immobilie verkauft wird, in Bezug auf den bestehenden Mietvertrag. Der wichtigste Schritt ist, den Mieter zu benachrichtigen und die gesetzlich vorgeschriebene 30-Tage-Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts einzuhalten. Diese Mitteilung, die als “Vorkaufsrecht” bezeichnet wird, muss schriftlich erfolgen und das Datum, die Verkaufsabsicht sowie weitere relevante Informationen festhalten.

Zusätzlich zu dieser Mitteilung haben Mieter ein oft wenig beachtetes Recht: das Recht auf Vorzugskauf. Dieses Recht ermöglicht es dem Mieter, die Immobilie vorrangig vor anderen Interessenten zu erwerben. Die Bedingungen, unter denen dieses Recht ausgeübt werden kann, sind im Gesetz über städtische Mietverträge festgelegt.

Pflichten des Eigentümers beim Verkauf und der Vermietung
Alle potenziellen Käufer müssen sich der aktuellen Situation des Hauses, das sie erwerben möchten, bewusst sein. Zudem müssen sie über den Mietvertrag und alle damit verbundenen Aspekte informiert werden. Beispielsweise ist es wichtig zu wissen, ob der Mieter die Fristen einhält, die Immobilie respektiert und wer sich um die Gemeinschaft und die Grundsteuer (IBI) kümmert. Laut dem Fotocasa-Portal hat der Interessent somit alle notwendigen Informationen über die Immobilie, um entscheiden zu können, ob er mit dem Kauf fortfahren möchte oder nicht.

Die Informationspflicht steht in engem Zusammenhang mit der Verpflichtung, Mietverträge im Falle einer Registrierung einzuhalten. Wenn ein solcher Mietvertrag jedoch nicht im Grundbuch verzeichnet ist, greift das LAU auf Artikel 1571 des Bürgerlichen Gesetzbuches zurück, der besagt, dass “der Käufer einer gemieteten Immobilie das Recht hat, den bestehenden Mietvertrag zu kündigen, sobald der Verkauf abgeschlossen ist”. Mit anderen Worten: Der neue Eigentümer hat das Recht, den Vertrag mit dem Mieter zu kündigen, sobald der Kauf vollzogen ist.