Jede dritte Person die touristische Mietwohnungen auf Mallorca vermietet ist ein Ausländer

Im Jahr 2018 überreichte Joan Miralles, der damalige Präsident des Arbeitgeberverbandes für die Vermietung von Fremdenverkehrsunternehmen auf den Balearen (heute Associació d’Habitatges de Lloguer Turístic, Habtur), der Regierung ein Manifest. Darin verteidigte er ihre Tätigkeit gegen eine Verordnung, die zu dieser Zeit im Parlament debattiert wurde. Sein Hauptargument war, dass diese Praxis zur “Demokratisierung des Tourismus” beitrage, indem die Vorteile eines Sektors, der über 40 % des BIP der Inseln ausmacht, auch Bevölkerungsgruppen zugutekommen würden, die zuvor nicht erreicht worden seien.

Sieben Jahre später hat sich die Ferienvermietung auf Mallorca zu einem der lukrativsten Geschäfte entwickelt, das größtenteils in den Händen von Privatpersonen liegt. Paradoxerweise ist mittlerweile jeder dritte Lizenzinhaber ein Ausländer.

“Derzeit ist es rentabler, sich der touristischen Vermietung zu widmen als einer regulären Arbeit. Deshalb versuchen immer mehr Menschen, in diesen Bereich einzusteigen. Es entwickelt sich zu einer Form des Volkskapitalismus”, erklärt Sònia Vives Miró, Doktorin der Geographie an der Universität der Balearen (UIB). Und die Zahlen bestätigen ihre Einschätzung.

Laut offiziellen Angaben der Regierung, die von elDiario.es eingesehen wurden, werden von den 15.387 Lizenzen auf Mallorca, aus einer Gesamtzahl von 16.992, über 80 % von Privatpersonen betrieben. Nur 20 % werden von Unternehmen verwaltet.

Forscher sind sich einig, dass der Wendepunkt im Jahr 2008 kam. Damals gab es lediglich etwas mehr als 2.700 legalisierte Touristenhäuser auf Mallorca, doch die Wirtschaftskrise veränderte alles. “Nach Jahren, in denen die spanische Politik darauf abzielte, der Mittelschicht breiten Zugang zu Bankkrediten für den Hauskauf zu ermöglichen, mussten neue Mechanismen gefunden werden, damit Immobilien weiterhin als finanzielle Vermögenswerte genutzt werden konnten”, sagt Vives Miró. Die Lösung war die Ferienvermietung. “Anfangs sahen die Behörden darin eine Möglichkeit für Mallorquiner, ihre Immobilien zu vermieten, um sie in der Rezession nicht verkaufen zu müssen”, erinnert sich die UIB-Professorin und Tourismusgeographie-Expertin Macià Blàzquez.

Zweitwohnungen wandelten sich von einem Zufluchtsort ihrer Besitzer zu Unterkünften für die Millionen von Reisenden, die jedes Jahr auf der Insel ankommen. Während Institutionen die Aktivität zu regulieren begannen, wuchs die Zahl der Ferienhäuser unaufhörlich weiter. Der Boom der Airbnb-ähnlichen Plattformen gab den endgültigen Schub. Diese “Demokratisierung” des Geschäfts, die einst nur mallorquinischen Erben vorbehalten war, erweiterte bald ihren Horizont.

Toni Muñoz, Manager der Summer Time Villas, bemerkte diese Veränderung bereits 2017. “Bis dahin waren wir eine traditionelle Immobilienagentur, die sich auf den Kauf und Verkauf von Wohnhäusern konzentrierte. Doch immer mehr Menschen kamen zu uns, um Häuser für die touristische Vermietung zu erwerben. Die meisten waren und sind Mallorquiner”, erklärt er. Heute betreiben über 10.900 Personen mindestens eine Lizenz auf der Insel. Darunter sind 931 Spanier, die mehr als eine Lizenz besitzen, und eine “Elite” von 52 Personen, die vier oder mehr Häuser vermieten. An der Spitze steht José Francisco G. D. T. mit fünfzehn Mietobjekten in Cala D’Or, Cas Concos und Santanyí.

Die Zahlen zeigen, dass sich die Aktivität von einem Familienunternehmen zu einem lukrativen Geschäft entwickelt hat. Maria Gibert, die derzeitige Geschäftsführerin von Habtur, betont, dass die Vorschriften keine Begrenzung für die Anzahl der Lizenzen pro Person oder Unternehmen vorsehen, sondern lediglich die Anzahl der Ferienwohnungen, die ein Eigentümer besitzen kann, auf drei begrenzen. “Wenn Sie mehr als drei Lizenzen haben, bedeutet das, dass Sie nicht Eigentümer aller dieser Häuser sind, sondern bei einigen nur als Betreiber fungieren”, erklärt sie.

Die Popularität dieser neuen Form der Beherbergung und des Tourismus führte dazu, dass die Einnahmen der Eigentümer schnell stiegen und sie ihre Ausgaben in kurzer Zeit amortisierten. “Die Legalisierung hat Kapital und ausländische Investitionen angezogen, die sich der Aktivität angeschlossen haben. Viele Vermittler, wie Immobilienagenturen, suchen direkt im Ausland nach Investoren”, sagt Blàzquez. Von den 12.410 Lizenzen, die sich auf Mallorca in den Händen von Privatpersonen befinden, gehören 3.400 Ausländern. Die meisten – 3.060 – besitzen nur eine Lizenz, aber eine kleine Gruppe von 22 betreibt drei oder mehr Wohnungen.

“Das ist normal, da viele Ausländer hier einen Zweitwohnsitz haben, den sie vermieten, wenn sie nicht auf der Insel sind. Was uns am meisten beunruhigt, ist, dass viele dies illegal ohne Lizenz tun”, sagt Gibert. Viele verbringen nur drei oder vier Monate auf der Insel und werden den Rest der Zeit zu Geistervermietern, die ihre Kunden aus der Ferne betreuen.

Trotz der Bedeutung von Privatpersonen in der Branche ist es zunehmend üblich, dass Fachleute diese Vermietungen verwalten. Auf Mallorca gibt es 1.502 Unternehmen, die mindestens eine Lizenz besitzen: 1.404 spanische und 98 ausländische. Gibert verweist auf den “Generationswechsel” als eine der Ursachen. “Traditionell haben die Eigentümer dies selbst gemacht, aber als es von den Eltern an die Kinder weitergegeben wurde, entschieden sie sich, die Geschäftsführung an spezialisierte Unternehmen zu übergeben”, erklärt sie.

Ein weiterer Schlüsselfaktor für Muñoz war die “Professionalisierung” des Sektors, die mit seiner Expansion und Regulierung einherging. “Bürokratisch gesehen enthalten die Vorschriften Anforderungen, die für Einzelpersonen schwer zu erfüllen sind, wie die Verpflichtung, rund um die Uhr erreichbar zu sein”, erklärt er. Sein Unternehmen verfügt nun über eine Reservierungsabteilung, in der acht Personen die 400 Objekte im Portfolio verwalten.

Wie Privatpersonen haben sich auch immer mehr Unternehmen dieser profitablen Tätigkeit angeschlossen. In den offiziellen Listen erscheinen Immobilienbetreiber, Bauunternehmen, Sparkassen und sogar audiovisuelle Produzenten, die sich für die Einholung von Lizenzen entschieden haben. “Einige Unternehmen haben ihre Tätigkeit erweitert, aber in den letzten Jahren tauchen immer mehr Unternehmen auf, die ausschließlich der Ferienvermietung gewidmet sind”, sagt der Manager von Summer Time Villas.

Eine weitere wichtige Veränderung ist die zunehmende Konzentration von Lizenzen. “Anfangs war es ein sehr fragmentierter Markt, aber wie bei jedem Skaleneffekt konzentriert er sich auf eine kleinere Anzahl von Unternehmen. Ähnliches ist im Bankensektor passiert. Nicht nur wegen der Bürokratisierung, sondern auch, weil der Wettbewerb jetzt härter wird”, sagt Toni Muñoz. Der Beweis dafür ist, dass nur drei Unternehmen – Gestión y Mantenimiento SL, Rentals Pollença und Grupo Miguel Cifre – 254 Lizenzen auf der Insel verwalten.

Für Gibert stellt diese Anhäufung kein Problem dar. “Wir befinden uns jedoch in einem Moment des Moratoriums (die Genehmigung neuer touristischer Vermietungslizenzen wird bis 2026 eingefroren) und wir müssen sehen, unter welchen Bedingungen es aufgehoben wird. Dann sollten wir fordern, dass eine Art Tarif eingeführt wird, der Personen ohne Lizenz oder mit einer Mindestanzahl von Jahren des Wohnsitzes in Spanien Vorrang einräumt”, sagt er.

Der Einfluss des Booms der touristischen Vermietung auf den Wohnungsmarkt auf den Balearen wird kaum noch in Frage gestellt. “Es ist notwendig, dieser Kommodifizierung Grenzen zu setzen, da sie eindeutig zu sozialen Problemen führt”, betont Blàzquez. “Das hat nichts mit Demokratisierung zu tun. Es ist ein gewinnbringendes Geschäft, das funktioniert und von dem eine Branche profitiert”, fügt Vives Miró hinzu.

Für den Geographen ist der Besitz eines Eigenheims derzeit das größte Element der sozialen Spaltung. “Die Gesellschaft unterscheidet zwischen Eigentümern und Nicht-Eigentümern. Letztere werden deklassiert und verarmen. Sie sind vom Zugang zu Wohnraum ausgeschlossen. Während einige 10.000 Euro pro Woche mit den Einnahmen aus der Ferienvermietung verdienen, haben andere nicht einmal ihr gesamtes Gehalt, um die Miete zu bezahlen”, kritisiert er.

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