Pflicht zur Zahlung der Comunidad: Das sagt das Gesetz
Wer in Spanien eine Immobilie in einer Wohnanlage oder Urbanisation besitzt, kennt die monatlichen Gemeinschaftsgebühren (cuotas de comunidad). Laut Artikel 9 des spanischen Horizontal Property Law (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) ist jeder Eigentümer verpflichtet, Kosten für gemeinschaftliche Dienstleistungen wie Reinigung, Beleuchtung, Aufzüge oder Gartenpflege zu tragen – unabhängig davon, ob er diese tatsächlich nutzt.
Der jeweilige Beitrag wird nach dem sogenannten Beteiligungskoeffizienten berechnet, der in den Eigentumsurkunden verankert ist. Dieser berücksichtigt Faktoren wie Wohnfläche, Lage der Wohnung, Ausrichtung und Verhältnis zu den Gemeinschaftsbereichen. Das bedeutet: Zwei Nachbarn im selben Block können unterschiedlich hohe Beiträge zahlen. Auch Sonderumlagen (derramas) für größere Reparaturen oder Verbesserungen werden nach diesem Schlüssel verteilt.
Wann Eigentümer die Zahlung verweigern dürfen
Viele Hausbesitzer hören Gerüchte über Möglichkeiten, keine Gebühren zahlen zu müssen – die Realität sieht jedoch anders aus. Ausnahmen sind selten und nur dann möglich, wenn sie in den Statuten der Eigentümergemeinschaft ausdrücklich vorgesehen oder von der Versammlung beschlossen wurden. Argumente wie „Ich nutze den Pool nicht“ oder „Ich wohne im Erdgeschoss und brauche keinen Aufzug“ greifen ohne rechtliche Grundlage nicht.
Zwei klassische Ausnahmen:
- Geschäftsräume mit eigenem Zugang
Wenn ein Ladenlokal oder Büro über einen direkten Straßenzugang verfügt und die gemeinschaftlichen Flächen wie Aufzug oder Treppenhaus nicht nutzt, kann die Satzung festlegen, dass dieser Eigentümer nicht zu diesen spezifischen Kosten beiträgt. Voraussetzung: Die Befreiung ist schriftlich geregelt. - Nicht wesentliche Verbesserungen
Handelt es sich um Luxus-Upgrades, die nicht der Sicherheit oder Bewohnbarkeit dienen – etwa eine Dachterrassen-Pergola oder ein Fitnessstudio – können Eigentümer die Zahlung verweigern, wenn die Kosten pro Kopf das Dreifache der normalen Monatsgebühr übersteigen. Wichtig: Der Einspruch muss in der Versammlung protokolliert und am besten durch technische Argumente untermauert werden. Wer später von der Verbesserung profitiert, muss jedoch nachzahlen.
So sichern Sie Ihre Rechte in der Eigentümerversammlung
Wer sich befreien lassen möchte, sollte nicht spontan widersprechen, sondern rechtlich korrekt vorgehen.
- Statuten prüfen: Oft gibt es bereits Regelungen für Erdgeschosswohnungen oder Geschäftsräume.
- Beschlussfassung: Änderungen müssen in der Eigentümerversammlung verabschiedet und als öffentliche Urkunde im Grundbuch eingetragen werden.
- Rechtssicherheit: Ohne Eintrag im Grundbuch drohen Streitigkeiten und Gerichtsverfahren – die in der Regel zugunsten der Gemeinschaft ausgehen.
Fazit: Klare Regeln statt Missverständnisse
In Spanien gilt die Grundregel: Gemeinschaftsgebühren sind Pflicht. Ausnahmen müssen schriftlich in den Statuten verankert oder formell beschlossen sein. Nur bei nicht wesentlichen Verbesserungen erlaubt das LPH begrenzte Ausstiege. Wer seine Rechte wahren will, sollte stets auf saubere Protokollierung und Eintrag im Grundbuch achten – sonst droht doppelte Belastung: erst durch die Rechnung, dann durch Anwaltskosten.
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