Eine unbekannte Klausel bricht in Spanische Mietverträge ein um das Wohnungsrecht zu umgehen und Zwangsräumungen zu erleichtern

Vermieter entscheiden sich dafür, einen Punkt in den Verträgen zu belassen, der mit völliger Unkenntnis der Mieter die Garantien und Rechte einer Person, die auf eine Vermietung zugreift, einschränkt.

Das von der spanischen Regierung entworfene Wohnungsgesetz führt trotz der Tatsache, dass es erst seit weniger als zwei Jahren in Kraft ist, zu einem ständigen Strom von Konflikten zwischen Vermietern und Eigentümern auf der Suche nach Schlupflöchern, die genutzt werden können, um die Einhaltung des neuen Standards zu umgehen.

Während es seit Monaten Vermieter gibt, die sich überlegen, wie sie trotz des ausdrücklichen Verbots in der neuen Regelung um das Gesetz feilschen und die Mieter die Gebühren der Immobilienagenturen zahlen lassen können, nutzen andere Vermieter die nicht gesetzlich geregelten Gesetzeslücken rund um die Vermietung von Zimmern oder die Ausnahmen im städtischen Mietrecht (LAU), um Verträge angesichts vermeintlicher familiärer Notfälle zu brechen.

Zusätzlich zu all diesen Praktiken gibt es eine neuere und bisher unbekannte Praxis für Mieter und Anwälte, die von ihrer Existenz überrascht wurden. Die Strategie besteht darin, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, mit der der Mieter im Falle einer Meinungsverschiedenheit mit dem Vermieter in Bezug auf die Nichtzahlung oder bei einer angeblichen Rechtswidrigkeit durch die Person, die die Immobilie vermietet, auf das Eingreifen der Justiz verzichtet.

“Ich weiß nicht, wie viele Fälle wir in diesem Januar hatten, und es gibt keine Garantien für den Mieter”, sagt ein Anwalt von CAES Abogados, der Betroffene dieser Methode verteidigt hat.

Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart eine der hinzugefügten Klauseln, dass der Mieter im Falle einer Meinungsverschiedenheit zwischen beiden Parteien die Unterwerfung unter ein Schiedsgericht akzeptiert. Damit lehnt es die Möglichkeit ab, dass die Justiz in einen Konflikt eingreift, und verliert viele der Garantien, die sich im Wohnungsgesetz widerspiegeln. “Viele Leute wissen nicht einmal, dass sie es unterschrieben haben. Wir erhalten Fälle und sehen, dass schutzbedürftige Menschen diese Klausel haben. Es gibt immer mehr Klagen damit”, sagt der Jurist.

Bei der Unterzeichnung von Verträgen mit dieser Klausel kommt das Schiedsgericht ins Spiel: “Zunächst einmal ist es kein Richter mehr, sondern ein auf die Materie spezialisierter Schiedsrichter. Es verfügt nicht über die gleichen Verfahrensgarantien wie ein Gericht. Wenn Sie die Forderung des Vermieters erhalten, haben Sie nur sieben Kalendertage Zeit, um zu reagieren. Sie haben keine Verteidigungsgarantien, Sie können keine Prozesskostenhilfe beantragen… Eine Woche vergeht und man muss die Wohnung verlassen”, erklärt der CAES-Anwalt.

Neben der Beschleunigung der Verfahren werden durch die Entscheidung für diese Art von Schiedsverfahren mehrere Elemente des Wohnungsgesetzes außer Kraft gesetzt. So werden beispielsweise die Artikel 439.6 und 439.7 der Zivilprozessordnung, die besagen, dass eine Mediation durchgeführt werden muss, um zu einvernehmlichen Lösungen zu gelangen, und die den Eigentümer verpflichten, sichtbar zu machen, dass er ein Großbesitzer ist, für nichtig erklärt, wenn sie dem Schiedsgericht vorgelegt werden. “Das Wohnungsgesetz verlangt die Einhaltung einer Reihe von Auflagen und schützt mehr vor Zwangsräumungen“, sagt der Anwalt.

Die einzige Alternative in diesen Fällen, da der Vermieter schutzlos bleibt, besteht darin, das Recht anzuerkennen, Zwangsräumungen nach der Verlängerung des von der Regierung genehmigten Königlichen Erlasses, der alle Zwangsräumungen von schutzbedürftigen Familien aussetzt, zu stoppen. Trotz dieser Regel kommt es in Spanien weiterhin täglich zu Zwangsräumungen.

“Das Überspringen von Schritten ist für große Inhaber gieriger, sie vermeiden die Mediation und gehen auf die Überholspur“, argumentiert der CAES-Anwalt. Während das Wohnungsgesetz umgangen wird und Schlupflöcher lässt, die es zu korrigieren gilt, wie es bei der Vermietung von Zimmern der Fall ist, bleibt die Immobilienspekulation in einem Bereich, der schwer gesetzlich geregelt werden kann.

Bild: fabiobalbi