Barcelona festigt seine Position als teuerste Stadt Spaniens mit einem Anstieg von 17 %

Die Mieten in Barcelona liegen erstmals über 20 Euro pro Quadratmeter. Seit April 2022 haben sie einen Anstieg von 29 % verzeichnet, verglichen mit 21 % in Madrid.

Bis zu 40 Interessenten durchschnittlich jede Mietanzeige in Barcelona pro Monat, basierend auf den Daten, mit denen sie bei Idealista, dem wichtigsten Portal auf dem Markt, arbeiten. Die neuesten Aufzeichnungen zeigen einen neuen historischen Höchststand bei den Preisen in Barcelona: 20,4 Euro pro Quadratmeter Ende Oktober, was die katalanische Stadt als teuerste Hauptstadt Spaniens festigt.

Der durchschnittliche Preis für Anzeigen in Barcelona ist damit um 17,4 % höher als Ende Oktober letzten Jahres. Ein zwölfmonatiger Zeitraum, der nach dem Ende der Mietpreisbremse der Generalitat nach ihrer Aufhebung durch das Verfassungsgericht im April 2022 stattgefunden hat.

Dies könnte zu der Annahme verleiten, dass die derzeitige Mietspirale auf das Ende der Preiskontrollen zurückzuführen ist, aber die Wahrheit ist, dass der Markt laut den Ankündigungsunterlagen von Idealista bereits im September 2021 wieder auf den Aufwärtspfad zurückgekehrt war.

Die jüngste wissenschaftliche Forschung zu diesem Thema zeigt, dass die Preisobergrenze dazu beigetragen haben könnte, den Nährboden für die Situation zu schaffen, in der wir uns jetzt befinden. Und zwar in zwei Richtungen, wie aus einer Studie der wichtigsten katalanischen Business School, Esade, hervorgeht, die von den Wirtschaftsprofessoren José Garcia Montalvo und Josep Maria Raya sowie dem Forschungsberater der Federal Reserve der Bank of San Francisco, Joan Mornas, unterzeichnet wurde.

Zum einen wäre die Ende 2020 in Kraft getretene Mietpreisbegrenzung für Katalonien insgesamt mit einer Angebotsreduzierung von rund 15 % einhergegangen – andere frühere Untersuchungen hatten von Angebotsschwankungen zwischen -13 % und 6 % berichtet. Gleichzeitig hätte der Preisdeckel dazu beigetragen, die teuersten Mieten “kurzfristig” um 5 % zu senken, aber dann hätten sich diese Preise erholt.

Derselben Esade-Studie zufolge wurden die Wohnungen der am stärksten gefährdeten Segmente aufgrund des Carry-over-Effekts des Referenzindex teurer, und zwar in regulierten Gebieten stärker als in nicht regulierten Gebieten. Das Gegenteil galt für die höheren sozioökonomischen Schichten. Die Häuser im Sextil mit dem günstigsten Preis stiegen in den von der Beschränkung betroffenen Gebieten um 12,7 %, verglichen mit 6,9 % in den nicht regulierten Gebieten. Auf der anderen Seite wurde der Referenzindex verwendet, um die Mieten um 2,9 % zu senken – verglichen mit dem Anstieg der nicht begrenzten Preise um 6,5 %.

Die Trägheit wurde so kompensiert, dass die Preisschwankungen in regulierten Bereichen (mit einem durchschnittlichen Anstieg von 6,6 %) praktisch gleich hoch waren wie in nicht regulierten Gebieten (6,7 %), so die Esade-Studie.

“Es gibt eine Konvergenz der Referenzpreise. Mit anderen Worten: Während teure Immobilien in Gemeinden, die vom Gesetz 11/2020 betroffen sind, Preissenkungen erfahren (um dem Gesetz 11/2020 zu entsprechen), erfahren billige Immobilien einen Anstieg”, argumentieren dieselben Forscher. “Es scheint, dass der Vergleichsindex auch in die entgegengesetzte Richtung wirkt, nämlich indem er die Mieten der Wohnungen erhöht, die darunter vermietet wurden.”

Die Mieten stiegen in Barcelona während der Preiskontrollen um 7 %

So stiegen die Mietpreise laut den Aufzeichnungen von Idealista in den anderthalb Jahren, in denen die Preiskontrollen in Kraft waren und die mit der schrittweisen Aufhebung der Bewegungsbeschränkungen der Pandemie zusammenfielen, um 7 %.

Im Gegensatz dazu sind die Mietpreise in Madrid ohne Preiskontrollen zwischen Oktober 2020 und März 2022 um 4,5 % gesunken. Und das, obwohl die spanische Hauptstadt wie Barcelona bereits im Sommer 2021 den Aufwärtspfad wieder aufgenommen hatte.

Seit April 2022 sind die Preise im Einklang mit der endgültigen Erholung des Tourismus und der Auslandsnachfrage stärker gestiegen. Die inserierten Mieten summieren einen Preisanstieg von 29 % im Fall von Barcelona und 21 % in Madrid, wo nun ein durchschnittlicher Wert pro Anzeige von 17,8 Euro pro Quadratmeter liegt.

So gibt es diejenigen, die der Meinung sind, dass die Preiskontrollen in Katalonien etwas mehr Wirkung gehabt hätten, wenn sie länger beibehalten worden wären, sowie diejenigen, die argumentieren, dass die Rechtsunsicherheit und die Angst vor einer neuen Kontrolle zum aktuellen Preisanstieg beigetragen haben.

Nach Angaben von Idealista war das Angebotsvolumen in der Provinz Barcelona nach dem letzten Monat der Preiskontrollen auf ein Niveau gesunken, das deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie lag. Seitdem ist er kaum noch gestiegen. Am Ende des ersten Quartals 2023 verzeichnete das Angebot in der Stadt Barcelona einen Rückgang von 51 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019, was auf einen Rückgang von 44 % in Madrid zurückzuführen ist, so das größte Portal auf dem Markt.

Im Falle der spanischen Hauptstadt hat der Stadtrat deutlich gemacht, dass er die Preiskontrolle, zu der er durch das neue Wohnungsbaugesetz ermächtigt wurde, nicht umsetzen wird. Es gibt weitere Unbekannte rund um Barcelona, wo der Nachfolger von Ada Colau, der Sozialist Jaume Collboni, Barcelona erneut zu einer Krisenzone erklärt hat, was die Tür für neue Preiskontrollen öffnen würde.

Der sozialistische Bürgermeister hat den Investoren versprochen, einige Auflagen der vorherigen Regierung endgültig zu streichen, wie z.B. 30 % für Sozialwohnungen in Neubauten, obwohl das Landesgesetz die mögliche Schwelle der Anforderung auf 40 % angehoben hat.

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