20% höhere Gemeinschaftsgebühr für Eigentümer, die ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Die Zunahme von Ferienwohnungen hat dazu geführt, dass das Angebot an solchen Unterkünften in den wichtigsten spanischen Städten nahezu 400.000 erreicht, wie die Daten von Exceltur, einem gemeinnützigen Verband, der etwa dreißig führende Unternehmen der gesamten touristischen Wertschöpfungskette vereint, belegen.

Die Organisation warnt jedoch, dass es in diesem Bereich eine “überbordende Zunahme des illegalen Angebots” gibt. Allein in Madrid hat das Ministerium für Verbraucherangelegenheiten mehr als 15.200 illegale Ferienwohnungen identifiziert, die auf Online-Plattformen beworben werden. “Das Jahr 2024 verdeutlicht die Notwendigkeit, die Marktpositionierung und die Touristenströme in den Reisezielen zu steuern, um ein Gleichgewicht mit der Lebensqualität der Anwohner zu gewährleisten”, erklärte Exceltur.

Diese Art des Wohnens verändert in vielen Fällen das Zusammenleben in den Nachbargemeinschaften und kann zu Spannungen und Konflikten zwischen Bewohnern und Touristen führen. Zudem trägt die zunehmende Verbreitung von Ferienwohnungen dazu bei, das Angebot an Mietwohnungen zu verringern, was zur Vertreibung eines großen Teils der Bevölkerung aus den Vierteln führt.

Seit Donnerstag, dem 3. April, haben die Nachbargemeinden jedoch die Möglichkeit, die Nutzung von Häusern für touristische Zwecke in ihrem Gebiet abzulehnen. Sollten sie diese Nutzung zulassen, können sie die Gemeinschaftsgebühr für Eigentümer, die ihre Immobilien für diesen Zweck nutzen, um bis zu 20 % erhöhen. Diese Maßnahme wurde durch das Organgesetz 1/2025 über die Effizienzsteigerung des öffentlichen Justizdienstes in das horizontale Eigentumsgesetz aufgenommen, um die verstärkte Nutzung gemeinsamer Dienstleistungen und Einrichtungen wie Aufzüge, Treppen, Erholungsbereiche und Eingangsbereiche aufgrund der hohen Fluktuation der Mieter auszugleichen.

Konkret wurde Artikel 17 Absatz 12 des Gesetzes 49/1960 vom 21. Juli über horizontales Eigentum geändert. “Die ausdrückliche Vereinbarung, die die Ausübung der in Artikel 5 Buchstabe e) des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über städtische Pachtverträge genannten Tätigkeit genehmigt, einschränkt, bedingt oder verbietet – unabhängig davon, ob sie eine Änderung des Gründungstitels oder der Satzung beinhaltet oder nicht – erfordert die Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die wiederum drei Fünftel der Beteiligungsquoten repräsentieren”, heißt es darin.

“Die gleiche Mehrheit ist auch für die Vereinbarung erforderlich, die besondere Ausgabenquoten oder eine Erhöhung des Anteils an den gemeinsamen Ausgaben des Hauses, in dem diese Tätigkeit ausgeübt wird, festlegt, sofern diese Änderungen nicht zu einer Erhöhung um mehr als 20 % führen. Diese Vereinbarungen haben keine rückwirkende Wirkung”, wird im Artikel abschließend festgehalten. Diese Gesetzesänderung ermächtigt auch die Präsidenten der Gemeinschaften, die sofortige Einstellung nicht genehmigter Aktivitäten zu verlangen, “unter Androhung der Einleitung geeigneter rechtlicher Schritte”, falls erforderlich.

Aestimatio Abogados, ein Spezialist für horizontale Immobilien, sieht in diesen Gesetzesänderungen “einen wichtigen Schritt in Richtung einer ausgewogeneren und gerechteren Verwaltung der touristischen Vermietungsaktivitäten in den Eigentümergemeinschaften”. “Das neue Organgesetz 1/2025 bietet effektivere Instrumente für ein harmonisches Zusammenleben zwischen Bewohnern und vorübergehenden Besuchern, wobei die erworbenen Rechte respektiert und eine einvernehmliche Entscheidungsfindung gefördert wird.”

Diese Gesetzesänderung, die das gesamte spanische Territorium mit Ausnahme von Katalonien betrifft, wird für die Gemeinden Einsparungen zwischen 3.000 und 5.000 Euro bedeuten, so die Berechnungen des Berufsverbands der Immobilienverwalter von Madrid (CAFMadrid).

“Die Gemeinde wird nicht mehr gezwungen sein, eine Vereinbarung zu treffen, um zu verhindern, dass die Wohnungen im Gebäude für den Tourismus genutzt werden. Stattdessen wird die Verantwortung auf den interessierten Eigentümer übertragen, der nicht nur die Vorschriften des Tourismus- und Stadtplanungssektors einhalten muss, sondern auch die vorherige Genehmigung des Vorstands einholen muss, der eine Vereinbarung mit drei Fünfteln annimmt”, erklärte Manuela Julia Martínez, Präsidentin von CAFMadrid. “Diese Gesetzesreform wird erhebliche Kosteneinsparungen für die Gemeinde bedeuten, da sie nicht mehr gezwungen sein wird, eine Vereinbarung zum Verbot der Tätigkeit zu verabschieden, sondern lediglich zum Notar zu gehen und sie im Grundbuch eintragen zu lassen”, präzisierte sie.