Urbanisierung ländlicher Flächen: Dies ist die Lösung, um die 3 Millionen Häuser zu bauen, die Spanien in 15 Jahren braucht

Die Urbanisierung ländlicher Flächen wird seit langem als eine innovative Strategie zur Bewältigung des Wohnungsproblems in bestimmten Regionen diskutiert. Obwohl diese Praxis umstritten ist, könnte sie dazu führen, dass Flächen, die ursprünglich landwirtschaftlich oder naturnah genutzt wurden, in urbanisierte Gebiete für den Wohnungsbau umgewandelt werden. Der Prozess der Umwandlung ländlicher Flächen in bebaubares Land kann jedoch zwischen 10 und 15 Jahren in Anspruch nehmen und in einigen Fällen sogar über 20 Jahre dauern. Diese langen Fristen erschweren es, schnell auf den dringenden Wohnungsbedarf zu reagieren.

Der Mangel an geeigneten Flächen ist einer der Hauptgründe für das erhebliche Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das zu einem instabilen Markt mit steigenden Preisen führt. Dieser Mangel hat zur Folge, dass mehr Wohnungen gebaut werden müssen: Laut dem Bericht des Beratungsunternehmens Colliers und des Verbands der Bauträger und Bauherren Spaniens, “Land Need in Spain 2024”, werden mehr als 400.000 Wohnungen benötigt, um den bestehenden Bedarf zu decken, während die jährliche Produktionsrate kaum 90.000 Einheiten übersteigt. Dieses Missverhältnis könnte zu einem prognostizierten kumulativen Defizit von über 2,7 Millionen Haushalten bis 2039 führen.

Vor dem Hintergrund einer wachsenden Nachfrage – nicht nur im Wohnsektor, sondern auch in Bezug auf Logistikinfrastrukturen und die Neugestaltung von Lieferketten – wird die Umwandlung ländlicher Flächen in bebaubare Flächen als eine entscheidende Lösung zur Förderung von Investitionen und Entwicklung in Regionen mit hohem Wachstumspotenzial betrachtet.

Die CNMC beschleunigt die Erschließung von Flächen

Die Urbanisierung ländlicher Flächen in Spanien ist ein komplexer Prozess, der durch unterschiedliche regionale Vorschriften geprägt ist und oft schwer zu durchschauen ist. Das Gesetz über die Sanierung von Grundstücken und Städten legt die allgemeinen Regeln für die Bebaubarkeit ländlicher Flächen fest, während die autonomen Gemeinschaften eigene rechtliche Rahmenbedingungen schaffen.

Es existieren einige Ausnahmen, die den Bau auf ländlichen Flächen erlauben, beispielsweise land-, vieh- oder forstwirtschaftliche Betriebe, die Sanierung alter Gebäude oder der Bau von Einfamilienhäusern unter bestimmten Bedingungen. Zudem müssen spezifische Anforderungen erfüllt werden, wie eine Mindestfläche, der Zugang zu öffentlichen Straßen, die Integration in die Umwelt und die Verfügbarkeit grundlegender Versorgungsinfrastruktur.

Die Komplexität dieser Stadtplanung wird selbst von der CNMC anerkannt, die Studien initiiert hat, um die Urbanisierung von Grundstücken zu beschleunigen, die Kosten zu senken und die Fristen zu verkürzen. Das Ziel ist es, den Zugang zu Wohnraum zu verbessern: „Grundstücke sind ein notwendiges Element für den Bau von Wohnungen und machen einen signifikanten Anteil ihres Preises aus. Daher können die Knappheit von Grundstücken und Einschränkungen bei der Stadtentwicklung das Wohnungsangebot verringern und die Kosten in die Höhe treiben. Um dem entgegenzuwirken, sollte die Urbanisierung von Flächen so agil und schnell wie möglich erfolgen, während die erforderlichen Garantien gewahrt bleiben.“

Ungleichheit zwischen der Zahl der Haushalte

Die Umwandlung ländlicher Flächen in bebaubare Flächen stellt eine bedeutende Möglichkeit dar, um Flächen freizusetzen und die Immobilienentwicklung in Spanien voranzutreiben, das gegenwärtig mit einer der schwerwiegendsten Wohnungskrisen seiner Geschichte konfrontiert ist. Neben dem Mangel an verfügbarem Wohnraum steigt auch die Zahl der Haushalte infolge von Einwanderung und anhaltender Landflucht auf der Suche nach Beschäftigungsmöglichkeiten. Die Situation ist derart ungleich, dass Spanien laut dem Bericht “Land Need in Spain 2024” bis 2025 nahezu 1 Million Wohnungen benötigt, um den bestehenden Bedarf zu decken. Bis 2039 wird dieser Bedarf auf 2,7 Millionen Wohnimmobilien anwachsen.

Laut den Prognosen des INE für die nächsten 15 Jahre wird die Netto-Haushaltsgründung mit durchschnittlich 250.000 neuen Haushalten pro Jahr weiterhin allmählich zunehmen. Der Platzbedarf dieser neuen Familien wird sich von den aktuellen Anforderungen unterscheiden, da die durchschnittliche Haushaltsgröße voraussichtlich weiter schrumpfen wird (von 2,50 Mitgliedern im Jahr 2023 auf geschätzte 2,32 Mitglieder im Jahr 2039).

Zudem werden viele Anleger weiterhin in Wohnimmobilien investieren. Solange der Mangel an festverzinslichen Alternativen über dem Inflationsniveau anhält, wird auch der Wohnungsbedarf stetig steigen. Sollten keine alternativen Lösungen gefunden werden und die gegenwärtige Produktionsrate (rund 88.000 Einheiten) beibehalten werden, wird das Wohnungsdefizit exponentiell zunehmen und bis 2039 über 2.736.000 Einheiten erreichen.

Der bestehende Restbestand (ca. 450.000 Einheiten) trägt nicht zur Lösung des Problems bei, da er nicht den aktuellen Anforderungen der Nachfrage entspricht. Aufgrund ihrer Lage oder spezifischer Eigenschaften ist es sehr wahrscheinlich, dass diese Einheiten nie vermarktet werden. Sofortmaßnahmen, wie die Erleichterung von Nutzungsänderungen oder Sanierungen, können das Problem vorübergehend lindern, aber der Ernst der Lage erfordert eine umfassende Strategie, die es ermöglicht, je nach den aktuellen Bedürfnissen kontinuierlich mehr Flächen für die Bebauung in Betrieb zu nehmen.

Von der Stadt über Industrie bis hin zur Logistik

In ähnlicher Weise hebt Proequity, ein auf Immobilienprojekte im Industrie- und Logistiksektor spezialisiertes Beratungsunternehmen, die grundlegende Rolle hervor, die die Urbanisierung ländlicher Flächen bei der wirtschaftlichen Reaktivierung des Sektors in Spanien spielt. Die Entwicklung von Logistikplattformen und Industrieprojekten in traditionell unterversorgten Regionen wirkt nicht nur als Motor des Wirtschaftswachstums, sondern trägt auch zur Dezentralisierung und Entlastung großer städtischer Gebiete bei. Die Umsetzung dieser Projekte in Regionen wie Kastilien und León, Aragón und Extremadura fördert die Schaffung direkter und indirekter Arbeitsplätze, stärkt die lokale Wirtschaft und begünstigt die Wiederbesiedlung von Gemeinden, die von Entvölkerung bedroht sind.

Durch die Verringerung der Konzentration von Infrastrukturen in Madrid, Barcelona und Valencia tragen diese neuen Standorte zu einer ausgewogeneren Entwicklung und zur Entlastung der wichtigsten Städte des Landes bei, was eine gerechtere Verteilung der Investitionen zur Folge hat.

„Die Umwandlung ländlicher Flächen in Industrie- und Logistikflächen ist ein wesentlicher Hebel, um die lokale Wirtschaft wiederzubeleben und Arbeitsplätze in Regionen mit hohem Entwicklungspotenzial zu schaffen“, erklärt David Martínez, CEO von Proequity.

In Spanien gibt es zahlreiche Beispiele, die zeigen, wie sich die Umwandlung von ländlichen Flächen in bebaubare Flächen positiv auf Investitionen und Beschäftigung ausgewirkt hat. Ein herausragendes Beispiel, das von der Beratungsfirma selbst entwickelt wurde, ist die Umwandlung eines 2.500.000 Quadratmeter großen Grundstücks in Seseña (Kastilien-La Mancha). Hier wird eine Änderung der Tochterverordnung (NNSS) für die Entwicklung eines großen Logistikgebiets bearbeitet, dessen Umsetzung in den nächsten drei bis vier Jahren erwartet wird. Dieses Projekt wird die Ansiedlung von Top-Level-Betreibern ermöglichen und zur wirtschaftlichen Wiederbelebung der Region beitragen.