Moratorien für Touristenwohnungen in Spanien werden verlängert

Ferienwohnungen haben sich als eine äußerst beliebte Unterkunftsart für den Urlaub etabliert. Laut den Daten des INE ist die Nachfrage nach dieser Vermietungsform bei ausländischen Touristen allein bis Mai im Vergleich zum Vorjahr um 45 % angestiegen. Sowohl in- als auch ausländische Reisende bevorzugen zunehmend diese Option, die trotz eines knappen Wohnungsangebots und anhaltender Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum weiterhin Zuwachs verzeichnet. In Reaktion darauf wird die Aussetzung von Lizenzen in den touristischsten Gebieten immer häufiger, um die Expansion dieses Trends einzudämmen.

Die Anzahl der Ferienhäuser in Spanien ist im letzten Jahr um 15,2 % auf nahezu 351.400 Objekte angewachsen, wie das INE berichtet, das Informationen von führenden Online-Plattformen für Ferienunterkünfte sammelt. Die autonomen Regionen Andalusien, die Valencianische Gemeinschaft, Katalonien und die Kanarischen Inseln verzeichnen mit 82.454, 59.416, 52.598 bzw. 49.784 Wohnungen die höchsten Zahlen. Doch auch in weniger touristischen Gebieten wie Navarra, Asturien, Kantabrien oder Galicien ist das Angebot an Ferienwohnungen stark gestiegen: Seit Februar 2023 hat es um mehr als 20 % zugenommen.

Der Aufschwung im Bau touristischer Wohnungen hat für Aufmerksamkeit gesorgt. Dieser Trend kontrastiert mit der sinkenden Verfügbarkeit von Mietwohnungen in vielen Städten, was in den letzten Monaten zu zahlreichen Bürgerprotesten geführt hat, die eine Veränderung des Tourismusmodells verlangen. Die Behörden arbeiten auf Anweisung verschiedener Regierungen daran, dieses Phänomen zu regulieren und ein harmonisches Zusammenleben von Touristen und Einheimischen zu fördern. Dabei greifen sie vermehrt zu Moratorien bei der Vergabe von Lizenzen, um Zeit zu gewinnen. Ein aktuelles Beispiel ist Valencia, wo die Anzahl der Touristenwohnungen im vergangenen Jahr um 29 % auf nahezu 7.000 angestiegen ist.

Letzte Woche hat die Hauptstadt des Turia einstimmig ein Moratorium verabschiedet, das die Erteilung von Lizenzen für ein Jahr aussetzt, während eine neue Verordnung ausgearbeitet wird. Dieses Moratorium betrifft Wohnungen in Eigentümergemeinschaften und gewerbliche Erdgeschosse, mit Ausnahme von Gebäuden, die ausschließlich für Ferienvermietungen genutzt werden, sowie Häuser in den ersten Stockwerken mit eigenem Straßenzugang. Zuvor hatte der Stadtrat bereits Lizenzen im historischen Kern, im Stadtteil Ciutat Vella, ausgesetzt. Dies ist nicht das erste Moratorium in der Valencianischen Gemeinschaft; Altea hatte bereits im Januar ein einjähriges Moratorium eingeführt.

Im Herzen der Halbinsel hat die Stadtverwaltung von Madrid ähnliche Schritte unternommen. Ende April initiierte der Stadtrat unter Führung von José Luis Martínez-Almeida einen drastischen Plan gegen Ferienwohnungen. Dieser beinhaltet unter anderem die temporäre Einstellung der Lizenzerteilung in der Hauptstadt und das Aussetzen der Genehmigungen für die Umwandlung von Geschäftsflächen in Ferienwohnungen im Stadtteil Centro. Dieses Moratorium bleibt bis zur Überarbeitung der städtebaulichen Normen in Kraft, deren Verabschiedung für das erste Quartal 2025 erwartet wird.

Madrid hat die Strafen für touristische Unterkünfte, die gegen die Vorschriften verstoßen, verschärft und die Kontrollen intensiviert, nachdem viele Immobilien entdeckt wurden, die ohne Genehmigung betrieben wurden. Laut Stadtrat existieren in der Hauptstadt 13.502 touristisch genutzte Wohnungen, von denen jedoch nur 1.008 lizenziert sind. Dieses Problem beschränkt sich nicht nur auf Madrid. Das Ministerium für Verbraucherangelegenheiten hat Ermittlungen gegen Plattformen für Ferienvermietungen eingeleitet, die für unlizenzierte Wohnungen werben. Die Regierung geht davon aus, dass in einigen Städten über 90 % der registrierten Touristenunterkünfte nicht konform sind. Zur Klärung der Datenheterogenität und zur Betrugsbekämpfung entwickelt das Ministerium für Wohnungsbau in Zusammenarbeit mit lokalen Behörden eine nationale Plattform für Informationen über Touristenwohnungen.

Gewinnen Sie Zeit zum Regulieren

Neben Valencia und Madrid haben auch Gijón und San Sebastián kürzlich die Vergabe von Lizenzen ausgesetzt, um ihre Vorschriften zu überarbeiten. In Gijón, wo die Anzahl der Ferienwohnungen im letzten Jahr um 29,7 % auf 1.427 angestiegen ist, wurde im Januar ein einjähriges Moratorium für fünf Stadtviertel beschlossen. Dies geschieht, während das Regionalparlament an einem neuen Gesetz arbeitet, das die Zimmervermietung verbieten und die Zustimmung der Nachbarschaftsgemeinschaften einfordern soll, um den Gemeinden mehr Befugnisse zu erteilen und die Strafen zu erhöhen.

Die Hauptstadt von Gipuzkoa hat das im letzten Jahr genehmigte Moratorium bis 2026 verlängert, in der Erwartung, dass bis dahin die Überarbeitung des Allgemeinen Stadtentwicklungsplans abgeschlossen sein wird. Die Aussetzung der Lizenzen gilt für Hotels sowie für touristische Unterkünfte. Laut INE verfügt San Sebastián über 1.318 solcher Unterkünfte.

Auf den Balearen ist die Aussetzung von Touristenlizenzen keine Neuigkeit. Die Vergabe dieser Lizenzen ist seit 2022 eingefroren, sowohl für Hotels als auch für Ferienwohnungen. Es ist die einzige Region, in der die Anzahl der Touristenunterkünfte im vergangenen Jahr lediglich um 1,3 % zurückgegangen ist. Es wird vorgeschlagen, die Aussetzung bis 2026, also für vier Jahre, aufrechtzuerhalten, obwohl die aktuelle Regionalpräsidentin Marga Prohens zugesagt hat, diese Beschränkung im Investiturabkommen zwischen PP und Vox aufzuheben. Unabhängig von den Maßnahmen der Regionalregierung hat der Stadtrat von Palma die Absicht bekundet, die Errichtung neuer Ferienunterkünfte zu verbieten, als Teil eines Maßnahmenpakets, das auch Einschränkungen für Kreuzfahrtschiffe und Mietwagen beinhaltet.

Andererseits wurde die Idee, ein Moratorium für Ferienwohnungen einzuführen, auf den Kanarischen Inseln nicht angenommen, wo das Regionalparlament im April einen solchen Vorschlag abgelehnt hat. Der Archipel arbeitet an einem neuen Gesetz, dessen Entwurf es Nachbarschaftsverbänden ermöglichen würde, die Einrichtung von Ferienwohnungen in ihren Gebäuden zu untersagen, die Nutzung des Eigentums im Grundbuch zu definieren und verschiedene Anforderungen wie eine Mindestgröße festzulegen.

Puffer in Sevilla und Katalonien

Einige Gemeinden suchen nach Wegen, um Zeit zu gewinnen, während andere bereits aktiv geworden sind, um das Angebot an Ferienwohnungen einzuschränken. Ein Beispiel hierfür ist Andalusien, das zu Beginn des Jahres den Gemeinden ermöglichte, die Entwicklung von Touristenwohnungen einzudämmen und Mindeststandards zu definieren. Sevilla hat unter dieser Regelung eine Grenze eingeführt, die besagt, dass Touristenwohnungen nicht mehr als 10 % der Wohnungen in einem Stadtviertel ausmachen dürfen. Dies führt zur Notwendigkeit, bereits vergebene Lizenzen zu überprüfen und resultiert praktisch in einer Aussetzung und Verringerung der Genehmigungen in den am meisten betroffenen Gebieten wie Triana und großen Teilen der Altstadt. Laut INE gibt es in Sevilla insgesamt 6.171 Ferienwohnungen.

Ende des letzten Jahres führte die Generalitat von Katalonien eine neue Regelung ein, die in 262 Gemeinden, in denen Zugangsprobleme zu Wohnraum identifiziert wurden und wo schätzungsweise 95.094 Touristenwohnungen existieren, eine vorherige Genehmigung erfordert. Diese Gemeinden dürfen keine neuen Lizenzen vergeben, bis sie die neuen regionalen Bestimmungen umgesetzt haben, die den Nachweis ausreichender Wohnflächen für die ansässige Bevölkerung und eine Begrenzung auf maximal 10 Touristenwohnungen pro 100 Einwohner fordern. Diese Beschränkung wird das Angebot an Ferienwohnungen in Orten wie Salou verringern, wo es aktuell mehr als 24 Touristenwohnungen pro 100 Einwohner gibt. Besonders betroffen sind Gebiete wie die Costa Brava, die Umgebung von Barcelona, die Costa Dorada und die Pyrenäen.

Barcelona ist die katalanische Stadt mit der höchsten Konzentration an touristischen Wohnungen, obwohl sie nicht über die regionalen Grenzen hinausgeht. Die Situation ist jedoch einzigartig, da die Vergabe von Lizenzen seit 2014 auf Eis liegt. Barcelona gehörte zu den ersten Städten, die in Spanien eine Grenze für den Bau von Touristenwohnungen setzten. Es verfolgt einen Plan ohne Wachstum für solche Wohnungen, sodass beim Schließen einer Wohnung in einem dicht besiedelten Gebiet – wie Ciutat Vella, Poble Sec, Gràcia oder Vila Olímpica – eine neue in einem weniger gesättigten Stadtteil eröffnet werden kann, wobei die Gesamtzahl bei etwa 9.500 bleibt.

Das Problem der Touristenwohnungen beschränkt sich nicht nur auf Sonnen- und Strandziele. In den aragonesischen Pyrenäen wurde für Canfranc ein Moratorium bis Oktober verhängt, das dem Beispiel der Nachbarstadt Aínsa folgt. Diese hat bereits im Jahr 2022 die Vergabe von Lizenzen ausgesetzt und die Anzahl der Touristenwohnungen auf maximal 60 limitiert.

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