In Katalonien schrumpfte das Mietangebot im ersten Jahr der Ausweisung als Stressgebiet um 26 Prozent

Katalonien dient seit einem Jahr als Versuchslabor für den Immobilienmarkt. Vor genau zwölf Monaten erklärte die katalanische Regierung (Generalitat) 140 Gemeinden mithilfe des Wohnungsbaugesetzes zu „Stressgebieten“ und erweiterte diese Liste 131 Monate später. Katalonien war die erste Region, die diesen Schritt wagte – gefolgt vom Baskenland, weitere folgten bisher nicht. Inzwischen leben 90 % der katalanischen Bevölkerung in offiziell als angespannt geltenden Gebieten. Zwölf Monate später steigen die Preise weiter, während das Mietangebot besorgniserregend schrumpft: Katalonien ist nicht länger die Region mit dem größten Angebot – sie ist auf den dritten Platz abgerutscht – und ca. 40.000 Wohnungen, entsprechend 25,7 % des ursprünglichen Angebots, sind vom Markt verschwunden.

Auch San Sebastián steht kurz davor, der Liste der angespannten Gemeinden hinzugefügt zu werden. Das Amtsblatt des Baskenlandes veröffentlichte am Mittwoch die entsprechende Verordnung des baskischen Wohnungsbauministeriums – nach Rentería und Zumaia, die bereits als solche deklariert wurden. Das Verfahren in der baskischen Hauptstadt, die stets Spitzenpositionen in den Immobilienpreisrankings belegt, fällt genau mit dem ersten Jahrestag der Deklaration Kataloniens als Stressgebiet zusammen und bietet somit eine Vergleichsmöglichkeit.

Die katalanischen Zahlen deuten jedoch – zumindest bislang – nicht auf den erhofften Erfolg der im Wohnungsbaugesetz der Regierung von Pedro Sánchez vorgesehenen Maßnahme hin. „Die Ausweisung von angespannten Marktgebieten in Katalonien war katastrophal“, urteilt Antonio Carroza, Präsident von Alquiler Seguro. „Der Mietwohnungsmarkt wurde zerstört, Zehntausende von Eigentümern vergrault, die sich anderen Optionen zugewandt haben, und die Anzahl der Interessenten pro Angebot explodiert, was den Zugang zu Wohnraum für Mieter extrem erschwert“, fügt er hinzu.

Laut dem Mietmarktbeobachtungsinstitut, dessen Daten EL MUNDO vorliegen, verzeichnete Katalonien im letzten Jahr einen Rückgang des Mietangebots um 39.785 Wohnungen, was einem Rückgang von 25,7 % entspricht. Dies ist einer der stärksten Rückgänge landesweit und nur vergleichbar mit anderen Regionen wie dem ebenfalls als angespannt geltenden Baskenland oder Asturien.

Dieser Rückgang des verfügbaren Bestands bedeutet de facto, dass Katalonien seinen Status als Region mit dem größten Mietwohnungsangebot in Spanien verloren hat – im Jahr 2023 waren dort noch 154.663 Immobilien verfügbar – und wird nun von Madrid und Andalusien übertroffen.

Verschärfter Wettbewerb um jede Wohnung

Der Angebotsrückgang führt zu einem verschärften Wettbewerb um jede verfügbare Wohnung, was laut Alquiler Seguro zu nie dagewesenen Spannungen führt. Während sich im Jahr 2023 in Katalonien durchschnittlich 65 Personen für jedes innerhalb der folgenden zehn Tage veröffentlichte Angebot interessierten, stieg diese Zahl bis Ende 2024 auf 331.

Der stärkste Anstieg dieses Wettbewerbs unter Mietinteressenten ist in Barcelona zu verzeichnen: von 81 Interessenten pro Wohnung im Jahr 2023 auf 421 im Jahr 2024. Damit kristallisiert sich Barcelona als das Gebiet mit dem höchsten Mietdruck in Spanien heraus. „Für einige Wohnungen in dieser Provinz“, warnt das Mietmarktbeobachtungsinstitut, „gab es mehr als 2.000 Mietbewerber.“

Preise steigen weiter

Entgegen den Erwartungen wurden die Preise nach der Ausweisung der angespannten Gebiete, die Markteingriffe ermöglichen, nicht eingedämmt. Laut dem monatlichen Mietpreisbericht von Pisos.com erreichte eine „typische Immobilie“ in Katalonien im Februar dieses Jahres durchschnittliche Kosten von 15,10 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von 17,51 % entspricht und damit über dem spanischen Durchschnitt liegt, der im gleichen Zeitraum bei 13,25 % lag.

„Die Mieten steigen weiterhin stark“, bestätigt Ferran Font, Studiendirektor bei Pisos.com, und nennt „das reduzierte Angebot als Hauptgrund für die steigenden monatlichen Zahlungen“. Font warnt zudem vor einem weiteren Problem: „Die Qualität sinkt, da der Bestand altert, ineffizient ist und umfassende Renovierungen benötigt.“

In diesem ersten Jahr des Immobilienexperiments in Katalonien zeigen sich weitere negative Auswirkungen. „Die Ausweisung von Stressgebieten hat auch zu sehr ungünstigen Bedingungen für die Fachkräfte der Branche geführt. Die durch das Wohnungsbaugesetz und die Deklaration von Stressgebieten verursachte Zerstörung des Wohnungsangebots hat direkt zum Verlust von Arbeitsplätzen in Katalonien beigetragen“, so Antonio Carroza von Alquiler Seguro.

Wo sind die fehlenden Wohnungen?

Wohin sind die 26 % des Mietangebots in Katalonien verschwunden? Viele Eigentümer, so Experten, haben sich entschieden, Zimmer vorübergehend zu vermieten, die Immobilie zu verkaufen oder sie leer stehen zu lassen. Eine weitere Möglichkeit, für die es zwar noch keine statistischen Belege, aber Präzedenzfälle in anderen europäischen Städten gibt, ist die Abwanderung eines Teils dieser Wohnungen in den Schwarzmarkt.

„Der Rückgang des Angebots ist keine unerwartete Überraschung: Dasselbe ist bei allen Marktinterventionsexperimenten in anderen Teilen Europas, wie beispielsweise Berlin, passiert“, erklärt Carroza. „Die Eigentümer, bei denen es sich mehrheitlich um private Sparer handelt, reagieren sehr sensibel und entscheiden sich angesichts der Unsicherheit und Sorge für Alternativen wie den Verkauf oder das Leerhalten ihrer Immobilie“, schließt er.