Immobilienkauf in Spanien: Der ultimative Leitfaden für Ausländer 2025

Träumen Sie davon, den grauen Himmel gegen einen sonnenverwöhnten Balkon mit Meerblick einzutauschen? Spanien bleibt das unangefochtene Traumziel für viele: kurze Flugzeiten, ein exzellentes Preis-Leistungs-Verhältnis und ganzjährige Wärme. Doch der Erwerb von Eigentum folgt hier eigenen, oft undurchsichtigen Regeln. Makler können redegewandt sein, der Papierkram türmt sich und es gibt einige kostspielige Fallstricke, von denen man oft erst erfährt, nachdem die Anzahlung bereits geflossen ist. Dies ist der ungeschminkte Redaktionsleitfaden für den Kauf in Spanien im Jahr 2025 – die Version, die erfahrene Expats unter der Hand weiterreichen.

Der richtige Start: Zahlen, Banken und ein realistisches Budget

Bevor Sie auch nur eine einzige Immobilie besichtigen, müssen die Grundlagen stimmen. Diese drei Schritte sind unerlässlich für einen reibungslosen Ablauf.

Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer

Das A und O vor allen anderen Dingen: Besorgen Sie sich eine NIE. Der Número de Identidad de Extranjero ist Ihre spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie ist zwingend erforderlich für den Notarvertrag (die Escritura), die Anmeldung von Strom und Wasser sowie für sämtliche Steuerangelegenheiten. Beantragen können Sie die NIE bei einer Ausländerbehörde der spanischen Nationalpolizei (Policía Nacional) oder einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland. Falls Sie nicht reisen können, erteilen viele Käufer einem lokalen Anwalt eine Vollmacht (poder), um die Nummer in ihrem Namen zu beantragen. Erledigen Sie dies so früh wie möglich, um Verzögerungen zu vermeiden.

Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Obwohl es gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, erleichtert ein spanisches Bankkonto den Prozess erheblich und spart Ihnen auf lange Sicht Gebühren und Kopfzerbrechen. Nehmen Sie dafür Ihren Reisepass, Ihre NIE und einen Adressnachweis mit zur Bank. Seien Sie darauf vorbereitet, dass die Bank nach der Herkunft Ihrer Geldmittel fragt – dies sind standardmäßige Prüfungen zur Verhinderung von Geldwäsche. Banken wie Santander, CaixaBank, Sabadell oder BBVA sind an ausländische Kunden gewöhnt und bieten oft englischsprachigen Service und benutzerfreundliche Apps.

Kalkulieren Sie die wahren Kosten

Verlassen Sie sich niemals nur auf den beworbenen Kaufpreis. In Spanien müssen Sie zusätzlich etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises für Steuern und Gebühren einplanen. Man unterscheidet hauptsächlich zwischen zwei Wegen:

• Neubau: Hier fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) an, zuzüglich einer regionalen Stempelsteuer (AJD) von etwa 0,7 % bis 1,5 %. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren.
• Bestandsimmobilie (Wiederverkauf): Anstelle der IVA zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), die je nach Region zwischen 8 % und 10 % liegt. Auch hier kommen Notar- und Grundbuchgebühren hinzu.

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt belaufen sich zusammen in der Regel auf etwa 1 %. Für eine Wohnung im Wert von 250.000 Euro sollten Sie also mit einem Gesamtbudget von 275.000 bis 287.500 Euro rechnen.

Wo lohnt sich der Kauf aktuell?

Die altbekannten Hotspots wie die Costa del Sol, die Costa Blanca, die Balearen und die Kanarischen Inseln sowie die Metropolen Madrid und Barcelona boomen weiterhin. Wenn Sie jedoch mehr Platz und ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis suchen, werfen Sie einen Blick auf Galicien, Asturien oder das ländliche Andalusien. Hier sichern sich immer mehr Europäer im Homeoffice unauffällig charmante Stadthäuser und Fincas.

Experten-Tipp: Beauftragen Sie vom ersten Tag an einen unabhängigen, zweisprachigen Anwalt für Immobilienrecht. Nicht den des Verkäufers, nicht den des Maklers. Ein guter Anwalt ist seine Investition mehr als wert.

Vom Angebot bis zum Schlüssel: So läuft der Kaufprozess wirklich ab

Der Weg zu Ihrer Traumimmobilie folgt einem klaren, mehrstufigen Prozess.

1. Besichtigen, Reservieren, Überprüfen

Wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben, wird der Makler Sie bitten, eine kleine Reservierungsgebühr zu hinterlegen, um sie vom Markt zu nehmen, während die rechtlichen Prüfungen laufen. Überweisen Sie keinen einzigen Euro, bevor Ihr Anwalt eine Nota Simple (einen aktuellen Grundbuchauszug) angefordert hat. Dieser bestätigt, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und prüft die Immobilie auf Schulden oder Belastungen. In Spanien können unbezahlte Gemeindesteuern (IBI) oder Gemeinschaftsgebühren (comunidad) auf den neuen Eigentümer übergehen. Ihr Anwalt prüft zudem den Bebauungsstatus – insbesondere die Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación) und genehmigte Anbauten. Diese sorgfältige Prüfung (Due Diligence) ist der wichtigste Schritt, um spätere Katastrophen zu vermeiden.

2. Der Vorvertrag und die Anzahlung (“Contrato de Arras”)

Der nächste Schritt ist der private Vorvertrag, in Spanien als Contrato de Arras bekannt. Üblicherweise handelt es sich um einen Strafvertrag (arras penitenciales): Sie leisten eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises. Wenn Sie grundlos vom Kauf zurücktreten, verlieren Sie diese Anzahlung. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, muss er Ihnen das Doppelte Ihrer Anzahlung zurückzahlen. Lassen Sie folgende Punkte unbedingt schriftlich von Ihrem Anwalt fixieren:

• Der exakte Preis und was alles im Kauf inbegriffen ist (Parkplatz, Abstellraum, Elektrogeräte).
• Ein klares Datum für den endgültigen Vertragsabschluss (Escritura).
• Eventuelle aufschiebende Bedingungen (z. B. “vorbehaltlich der Hypothekenzusage”).
• Der Zustand der Immobilie und wer welche Abschlusskosten trägt.

3. Die Finanzierung sichern

Nicht-Residenten können in Spanien Hypotheken aufnehmen, jedoch sind die Konditionen meist strenger als für Einheimische. Rechnen Sie mit einer Beleihung von 60 % bis 70 % des Kaufpreises, Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren und leicht höheren Zinsen. Die Banken verlangen Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und aktuelle Kontoauszüge. Für einige Dokumente kann eine beglaubigte Übersetzung erforderlich sein. Holen Sie mehrere Angebote ein oder beauftragen Sie einen Hypothekenmakler. Es ist ratsam, bereits vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags eine prinzipielle Finanzierungszusage einzuholen.

4. Der Notartermin: Der Moment der Schlüsselübergabe

Der endgültige Kaufabschluss findet vor einem Notar statt. Dieser verliest die Kaufurkunde (Escritura de Compraventa), bestätigt, dass alle Parteien den Inhalt verstanden haben, und beurkundet die Eigentumsübertragung. Sie übergeben einen bankbestätigten Scheck oder legen den Nachweis der Überweisung für den Restbetrag vor; der Verkäufer übergibt im Gegenzug die Schlüssel. Wenn eine Hypothek involviert ist, wird auch diese Urkunde unterzeichnet. Sprechen Sie kein Spanisch? Dann ist die Anwesenheit eines Übersetzers oder Ihres Anwalts Pflicht. Der Termin ist formell, aber meist eine freundliche Zeremonie.

5. Nach dem Kauf: Was jetzt noch zu tun ist

Mit der Schlüsselübergabe ist es nicht getan. Ihr Anwalt kümmert sich um die Eintragung der Urkunde ins Grundbuch, die Zahlung der anfallenden Steuern und die Umschreibung der Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas) auf Ihren Namen. Zudem muss der Verwalter der Eigentümergemeinschaft informiert werden. Schließen Sie umgehend eine Hausratversicherung ab – bei einer Hypothek ist dies ohnehin obligatorisch. Als Nicht-Resident müssen Sie zudem jährlich eine einfache Einkommensteuererklärung (IRNR) einreichen, selbst wenn Sie die Immobilie nicht vermieten.

Häufige Stolpersteine und wie Sie diese vermeiden

• Illegale Anbauten: Die wunderschöne Dachterrasse könnte illegal sein. Sie als Käufer erben Planungsprobleme. Bestehen Sie auf eine Prüfung durch Ihren Anwalt.
• Fehlende Wohnbarkeitsbescheinigung: Ohne Licencia de Primera Ocupación können legale Vermietungen, die Ummeldung von Versorgern und zukünftige Bauarbeiten blockiert sein.
• Anzahlungen auf das falsche Konto: Zahlen Sie immer auf ein Treuhandkonto Ihres Anwalts und bestehen Sie auf wasserdichten Formulierungen im Vertrag.
• Überraschungen bei den Gemeinschaftskosten: Pools und Fassaden sanieren sich nicht von selbst. Bitten Sie vor dem Kauf um die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, um sich über anstehende Sonderumlagen zu informieren.

Zehn schnelle Antworten auf die häufigsten Fragen von Käufern

1. Brauche ich eine NIE? Ja, unbedingt.

2. Ist ein spanisches Bankkonto zwingend? Nicht gesetzlich, aber in der Praxis unverzichtbar.

3. Wie viel Budget sollte ich für Nebenkosten einplanen? 10–15 % auf den Kaufpreis sind eine sichere Kalkulation.

4. Kann ich eine Immobilie kaufen, ohne sie zu besichtigen? Ja, mit einer Vollmacht ist das möglich, aber eine persönliche Besichtigung ist dringend zu empfehlen.

5. Sind Anzahlungen erstattungsfähig? Nur, wenn dies im Arras-Vertrag explizit vereinbart wurde oder eine aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird.

6. Brauche ich einen Notar? Ja, jede Eigentumsübertragung muss notariell beurkundet werden.

7. Kann ich meine Immobilie kurzfristig vermieten (z.B. über Airbnb)? Prüfen Sie die lokalen Vorschriften. Diese sind von Region zu Region und sogar von Stadt zu Stadt extrem unterschiedlich.

8. Bekommen Nicht-Residenten eine Hypothek? Ja, aber meist zu strengeren Konditionen als Einheimische.

9. Muss ich jährlich Steuern zahlen, auch wenn die Immobilie leer steht? Ja, die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) fällt immer an.

10. Verleiht mir der Immobilienkauf eine Aufenthaltsgenehmigung? Nein. Immobilieneigentum und Aufenthaltsstatus sind zwei voneinander getrennte Dinge.

Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information, nicht der Rechtsberatung. Immobilien-, Steuer- und Einwanderungsbestimmungen ändern sich und variieren je nach Region. Lassen Sie sich immer von einem qualifizierten spanischen Anwalt für Immobilienrecht und gegebenenfalls einem Einwanderungsspezialisten persönlich beraten.