Immobilien in Spanien: Ist der Markt „wie Anfang der 2000er Jahre“?

Spanien erlebt derzeit einen boomenden Immobilienmarkt, der bei vielen die Angst vor einer neuen Blase wie 2008 weckt. Während die Preise für Wohnungen in Spanien und die Verkaufszahlen kontinuierlich steigen, wird die Wohnraumknappheit und die steigenden Immobilienpreise für immer mehr Spanier zur größten Sorge. Ist dies der Vorbote einer neuen Immobilienkrise oder handelt es sich um ein nachhaltiges Wachstum?

Der Immobilienmarkt in Spanien: Ein genauer Blick auf die Zahlen

Die Immobilienpreise in Spanien haben im ersten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Anstieg von 12,2 % im Vergleich zu Anfang 2024 verzeichnet. Dies ist der höchste Wert seit 2007, als der Anstieg bei 13,1 % lag. Dieser Trend setzt sich fort, nachdem bereits im Vorjahr ein Anstieg von 8,4 % zu verzeichnen war. Diese Zahlen erinnern stark an die Zeit vor der großen Immobilienblase 2008. Damals stiegen die Preise zwischen 2001 und 2006 ununterbrochen um über 9 %, in einigen Jahren sogar um mehr als 17 %.

Ein weiteres Indiz für die starke Nachfrage ist die Anzahl der Immobilienverkäufe in Spanien. Im Mai 2025 wurden 61.054 Wohnungen verkauft – ein Plus von 39,7 % gegenüber dem Vorjahr und das höchste Volumen für einen Mai seit 2007. Dies markiert den elften Monat in Folge mit einem Wachstum im Jahresvergleich, angetrieben durch die jüngsten Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB), welche die Hypothekenzinsen in Spanien attraktiver gemacht haben. Sollte sich dieses Tempo fortsetzen, könnten in diesem Jahr fast 750.000 Transaktionen abgeschlossen werden, ein Volumen nahe dem Rekordjahr 2007.

Was ist eine Immobilienblase und wie unterscheidet sich die aktuelle Situation?

Julián Salcedo, Präsident des Forums der Immobilienökonomen in Madrid, definiert eine Spekulationsblase als einen anhaltenden und allgemeinen Preisanstieg, der sich vom fundamentalen Wert eines Gutes entfernt. Er warnt zwar zur Vorsicht, schließt aber eine sofortige Einstufung der aktuellen Situation als Blase aus. Dennoch räumt er ein, dass die aktuelle Entwicklung der Situation vor 2008 immer ähnlicher wird.

Der aktuelle Anstieg der Preise ist hauptsächlich auf ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen. Das Wohnungsangebot in Spanien ist knapp, während die Nachfrage aufgrund einer wachsenden Bevölkerung (seit 2021 eine Million zusätzliche Einwohner) und einer verstärkten Konzentration in Großstädten stark ist. Hinzu kommt das Interesse von Investoren, die Immobilien als Wertanlage sehen.

Ein wesentlicher Unterschied zu 2008 liegt jedoch im Neubauvolumen. Während 2004 ein Drittel der verkauften Immobilien Neubauten waren und dieser Anteil bis 2008 auf über die Hälfte stieg, machen Neubauten heute nur etwa 21 % des Umsatzes aus. Das Bautempo ist wesentlich geringer als zu Beginn der 2000er Jahre. Zwischen 2003 und 2007 wurden jährlich über eine halbe Million Immobilien fertiggestellt, während der Sektor nach der Krise von 2008 nur langsam wieder auf die Beine kommt. 2024 wurden lediglich 110.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Schulden und Hypotheken: Robustere Fundamentaldaten als 2008?

Ángel Talavera, Chefökonom für Europa bei Oxford Economics, spricht von einer “sehr starken Überhitzung” in einigen Regionen Spaniens, sieht aber noch keine Immobilienblase. Der entscheidende Unterschied zu 2008 liegt für ihn in der Kreditvergabe und der Verschuldung der Haushalte. Nach der Krise haben die Banken die Anforderungen für die Kreditvergabe deutlich verschärft. Die Verschuldung der privaten Haushalte liegt derzeit bei 43,5 % des BIP. Im Mai 2025 wurden 42.274 Hypotheken für den Kauf eines Eigenheims aufgenommen, weit entfernt von den über 100.000 monatlichen Vergaben in den letzten Jahren der Blase.

Talavera betont, dass der aktuelle Zyklus “allmählicher und mit robusteren Fundamentaldaten” verläuft, getragen von der Tatsache, dass die Käufer über das nötige Geld verfügen. Obwohl die Preise weiterhin steigen werden (Prognose: 11 % für 2025, 6 % für 2026), schätzt er das Risiko eines Zusammenbruchs wie 2008 als deutlich geringer ein. Der Höhepunkt der Immobilienpreise von 2008 ist inflationsbereinigt noch nicht erreicht. Im ersten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Wert bei 2.033 Euro pro Quadratmeter, nur 70 Euro unter dem Höchstwert von 2008. Inflationsbereinigt liegt das aktuelle Niveau laut Eurostat jedoch noch 9,3 % unter dem damaligen Höhepunkt.

Auch der Aufwand für den Immobilienerwerb ist heute geringer. Benötigte eine Familie 2007-2008 durchschnittlich neun Jahre Volleinkommen für den Kauf einer Immobilie, sind es heute etwa sieben Jahre, ähnlich wie 2004. “Wir sind wie Anfang der 2000er Jahre”, fasst Talavera zusammen. Es wird einen Punkt geben, an dem die Nachfrage aufgrund des Preisniveaus sinkt, doch wann dies der Fall sein wird, bleibt abzuwarten.