Gutachter prognostizieren einen Anstieg der Immobilienpreise in Spanien um 200 Euro pro Quadratmeter bis 2026

Die Zahlen, mit denen der spanische Verband für Wertanalyse arbeitet, widerlegen die These von einem ausgeprägten Preisverfall im Wohnungsbau in Spanien. Der jüngste Bericht des Verbands, der 86 % der nationalen Bewertungsunternehmen vertritt, skizziert eine relative Stabilisierung in diesem Jahr, auf die im Jahr 2025 eine starke Erholung folgen würde, im Einklang mit den Prognosen, die die Banken auf der Grundlage ihrer Erwartungen an die makroökonomischen Indikatoren des Landes erstellen.

Das Modell, auf das die AEV setzt, mit einer gewissen Korrelation mit der realen Entwicklung des Immobilienwerts in Spanien seit 2018, stimmt weitgehend mit der der Finanzinstitute überein: Es prognostiziert für 2024 einen moderateren Preispfad, dem im Jahr 2025 ein steilerer Anstieg auf ein Preisniveau folgen würde, das dem von 2008 auf breiter Front ähnelt.

Der neue Bericht unter der Leitung von Paloma Taltavull, promovierte Wirtschaftswissenschaftlerin und Generalsekretärin der AEV, prognostiziert erneut ein “neutrales” Jahr 2024 in Bezug auf die Wohnungspreise: Neue Wohnungen würden nominal um rund 4 % an Wert gewinnen und gebrauchte Wohnungen würden das Jahr real um rund -1 % abschließen.

Dieser letzte Trend skizziert einen Preisstopp bei gebrauchten Wohnungen, der sich im zweiten Quartal 2025 umkehren würde, in der Hitze der Nachfrageerholung, die die Zinssenkung bedeuten würde, die sich für die zweite Hälfte des Jahres 2024 abzeichnet.

Die anhaltende Lücke zwischen der Schaffung von Haushalten – insbesondere aufgrund von Migrationsströmen – und der Produktion von Neubauten – von rund 200.000 Einheiten im Jahr 2023 nach Berechnungen des Entwicklungs- und Finanzsektors – würde die Spannungen aufrechterhalten, insbesondere bei den Preisen für neue Wohnungen: Für diese skizziert der AEV bis 2026 ständige Aufwertungen. Gleichzeitig ist die Prognose für den Gebrauchtwohnungsbau in diesen beiden Jahren eine der Stabilität.

Als Saldo beider Prognosen deutet das AEV-Modell darauf hin, dass der Preis pro Quadratmeter eines durchschnittlichen Eigenheims in Spanien in diesen beiden Jahren relativ konstant steigen und im Jahr 2026 2.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten würde – wie auf den Höchstständen des ersten Jahrzehnts des Jahrhunderts. für die durchschnittlich 1.812 Euro, die Ende des dritten Quartals 2023 veranschlagt wurden, so das Ministerium für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda.

“Es ist ziemlich riskant, mehr als ein Jahr in die Zukunft zu projizieren, vor allem hilft es Ihnen, Trends zu erkennen, aber nichts vorherzusagen”, stellt der AEV klar und erinnert daran, dass die Fehlermargen bei Schätzungen über zwölf Monate hinaus in die Höhe schnellen. Nach seiner Methode würde das Jahr 2025 mit einem durchschnittlichen Hauspreis von rund 1.900 Euro beginnen.

Keine Einbrüche im Wohnungsbau wie in anderen Ländern

In jedem Fall weist die Gutachtervereinigung darauf hin, dass ihr Modell “keine substanziellen Preisrückgänge vorhersagt, was das Verhalten der spanischen Wohnungsmärkte von denen anderer Länder entfernt”, wie Schweden oder Deutschland, wo in der Hitze des Anstiegs der Finanzierungskosten seit 2022 zweistellige Anpassungen stattfinden.

In diesem Zusammenhang hebt der jüngste Bericht der Bank von Spanien über die Situation der spanischen Haushalte hervor, dass die spanischen Banken niedrigere Kosten als der europäische Durchschnitt an den Hypothekenmarkt weitergegeben haben und auch weniger für Einlagen zahlen. Damit wäre der Anstieg der Hypothekenpreise in Spanien nach historischen Erkenntnissen infolge des Zinsanstiegs um 37,5 Prozent geringer ausgefallen als erwartet, so der BdE. Kurz gesagt, die Aufsicht über die Finanzinstitute hat sich auf die Tatsache konzentriert, dass die Aufwandsquote der Spanier in den letzten Monaten zwar auf 39,2 % gestiegen ist, aber immer noch unter den Schwellenwerten von über 50 % im Jahr 2008 liegt.

Die AEV verweist ihrerseits auf die Zunahme des Kaufs von Eigenheimen ohne Hypothek, die bereits fast 40 % der Gesamtsumme ausmacht, und kurz gesagt auf die anhaltende Liquidität auf dem spanischen Markt. In diesem Zusammenhang betonen sie, dass “diese Liquidität in den letzten Jahren durch Kapitalfonds angeheizt zu werden scheint, die Bargeld kaufen (der ‘Wert des Geldes’, eines der Grundprinzipien von Immobilieninvestitionen), insbesondere in den Quartalen des Jahres 2023, wenn diese Formel mehr als die Hälfte der Börsen erreicht hat”.

In diesem Sinne deutet die von Taltavull unterzeichnete Studie darauf hin, dass “es auch möglich ist, dass das Phänomen der aufeinanderfolgenden Wohnungstransaktionen, das auch für diesen Markt typisch ist, bei dem Eigentümer das vorherige Eigenheimkapital für eine neue Transaktion verwenden (d. h. Der Kauf von Eigenheimen erfolgt mit einem Teil des Eigenheimkapitals, das zuvor durch einen früheren oder gleichzeitigen Verkauf von Wohnimmobilien erzielt wurde).”

Schließlich weist die AEV-Studie darauf hin, dass “das Gewicht ausländischer Einwohner und Nicht-Residenten nicht mehr marginal zu sein scheint, da es schrittweise ansteigt und im dritten Quartal 2023 bei ansässigen Ausländern 11 % der Gesamttransaktionen erreicht… Zu dieser Zahl müssen wir 9,8 % der Transaktionen von Nicht-Residenten hinzufügen.”

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