Spanien erlebt einen bemerkenswerten Wandel auf seinem Immobilienmarkt: Ferienwohnungen dominieren das Angebot und stellen das Finden einer dauerhaften Mietwohnung, insbesondere in den Großstädten, vor enorme Herausforderungen. Eine aktuelle Studie von Idealista zeigt, dass die Anzahl der Inserate für Ferienunterkünfte mittlerweile mehr als doppelt so hoch ist wie die für langfristige Mietverträge.
Dramatischer Rückgang des Mietangebots für Dauerwohnungen
Seit dem Höhepunkt des Mietangebots während der Pandemie, im vierten Quartal 2020, ist das Volumen der für normale Mietverträge verfügbaren Immobilien um 56 % gesunken. Dies entspricht einem Rückgang von 201.776 Objekten, sodass Ende 2024 nur noch 159.629 Mietwohnungen auf dem Markt verfügbar waren. Gleichzeitig stiegen die Anzeigen für temporäre und Ferienvermietungen um 41 % bzw. 30 %. Idealista hebt hervor, dass die Zunahme dieser alternativen Nutzungsformen fast die Hälfte des Rückgangs an dauerhaften Mietangeboten ausmacht.
Ferien- und Zeitmietverträge auf dem Vormarsch
Die Untersuchung, die auf Daten von Idealista selbst sowie touristischen Vermietungsportalen wie Airbnb und Vrbo basiert, zeigt, dass 85.632 Ferienwohnungen und 7.510 befristete Mietobjekte mehr angeboten werden als noch vor vier Jahren. Insgesamt wurden Ende 2024 373.925 Inserate für touristische Wohnungen gezählt – eine Zahl, die das Angebot an Wohnungen für den Erstwohnsitz bei weitem übertrifft. Zusätzlich gibt es 25.979 Häuser zur befristeten Miete. Diese Art von Verträgen, die oft für einen begrenzten Zeitraum gedacht sind, steht zunehmend unter Verdacht, missbräuchlich genutzt zu werden, um Mieterschutzgesetze zu umgehen. Im Kongress wurde bereits ein Gesetzentwurf zur Regulierung dieser Verträge eingebracht, dessen Verhandlungen noch laufen.
Auswirkungen in Spaniens Metropolen
Der Rückgang der Dauervermietungen zugunsten von Touristen- und Zeitmietwohnungen ist in den spanischen Großstädten besonders ausgeprägt. Seit dem letzten Quartal 2020 sank das Angebot an Erstwohnsitzen in Barcelona um 84 %, in Madrid um 71 %, in Valencia um 63 % und in Málaga um 64 %. In diesen Städten stehen somit Zehntausende Wohnungen weniger zur Verfügung als noch vor vier Jahren.
- Barcelona: 40.827 Wohnungen weniger (Angebot Ferienwohnungen: 14.948 vs. Dauerwohnungen: 7.925)
- Madrid: 57.580 Wohnungen weniger (Angebot Ferienwohnungen: 21.639 vs. Dauerwohnungen: 22.978)
- Valencia: 9.940 Wohnungen weniger (Angebot Ferienwohnungen: 9.192 vs. Dauerwohnungen: 3.940)
- Málaga: 6.921 Wohnungen weniger (Angebot Ferienwohnungen: 9.216 vs. Dauerwohnungen: 5.839)
Interessanterweise ist in allen genannten Städten, mit Ausnahme von Madrid, das Volumen der als Ferienwohnung inserierten Objekte höher als das der Dauerwohnungen. In Madrid sind die Zahlen nahezu ausgeglichen.
Regulierungsänderungen und wachsende Bevölkerung als Preistreiber
Idealista führt das schwindende Angebot an Mietwohnungen auf Änderungen der Regulierung zurück. Diese hätten einige Eigentümer dazu veranlasst, ihre Wohnungen nicht mehr zur Vermietung anzubieten und stattdessen auf rentablere Alternativen wie touristische oder befristete Mietverträge umzusteigen oder die Immobilien sogar leer stehen zu lassen oder zu verkaufen. Der Verkauf gebrauchter Häuser ist in den letzten Monaten stetig gestiegen.
Dieser Angebotsrückgang findet vor dem Hintergrund eines anhaltenden Bevölkerungswachstums in den Großstädten statt. Seit 2020 haben Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga laut INE Zehntausende neue Einwohner hinzugewonnen. Dies führt zu einer steigenden Nachfrage, die die Mietpreise in die Höhe treibt und den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erschwert.
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