Die Nachfrage nach dem Kauf eines Eigenheims in Spanien steigt um 39 %

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt stark an. Laut dem XL-Bericht zum Wohnungsmarkt der Tecnocasa-Gruppe in Zusammenarbeit mit der Universitat Pompeu Fabra (UPF) ist die Zahl potenzieller Käufer im Jahr 2024 um 39 % gestiegen. Gleichzeitig sank das Angebot um 9,3 %, hauptsächlich aufgrund der hohen Verkaufsgeschwindigkeit. Immobilien finden im Durchschnitt innerhalb von 73 Tagen einen Käufer, 55 % davon sogar in weniger als sechs Monaten.

„Ein derartiger Nachfrageanstieg innerhalb eines Jahres ist ungewöhnlich“, erklärte Lázaro Cubero, Director of Analysis der Tecnocasa-Gruppe, bei der Präsentation des Berichts. Allein Tecnocasa verzeichnete Ende 2024 über 266.000 aktive Kaufanfragen – 80.000 mehr als im Vorjahr. Dieser Nachfrageschub spiegelte sich auch in den Verkaufszahlen wider, die nahezu das Rekordniveau von 2022 erreichten. Bis September wurden laut Daten des Wohnungsbauministeriums 472.496 Transaktionen abgeschlossen, ein Plus von 10,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Daten für das letzte Quartal 2024 liegen noch nicht vor.

Im Gegensatz zur steigenden Nachfrage schrumpfte das Angebot. Laut Tecnocasa sank die Zahl der angebotenen Immobilien pro 5.000 Einwohner von 71 im Jahr 2023 auf 64 im Jahr 2024. Dieser Rückgang ist laut Tecnocasa vor allem auf die hohe Verkaufsgeschwindigkeit aufgrund der starken Nachfrage zurückzuführen. „Steigende Nachfrage bei gleichzeitig unzureichendem Angebot verkürzt die Verkaufsdauer von Immobilien“, so Cubero.

Die durchschnittliche Verkaufszeit für ein Haus in Spanien lag 2024 bei unter eineinhalb Monaten. In Großstädten wie Madrid und Barcelona reduzierte sie sich sogar auf 60 bzw. 68 Tage. 36,6 % der Immobilien wurden innerhalb von drei Monaten verkauft, weitere 18,5 % innerhalb von sechs Monaten. „Ein realistisch bepreistes Haus findet in angemessener Zeit einen Käufer“, betonte Cubero. Gleichzeitig räumte er ein, dass 23,6 % der Immobilien länger als sechs Monate auf dem Markt sind, da sie mit durchschnittlich 17 % über dem Marktpreis überbewertet sind. Trotz des Nachfragedrucks haben Käufer laut Tecnocasa noch Verhandlungsspielraum bei den Kaufpreisen. Die durchschnittliche Preisreduzierung durch Verhandlungen lag bei 7,3 %.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage treibt die Preise in die Höhe. Gebrauchte Immobilien verteuerten sich im zweiten Halbjahr 2024 laut dem Bericht um durchschnittlich 12,13 %. Der Quadratmeterpreis stieg auf 2.802 Euro – das Niveau von 2005. Im Vergleich zum Höchstwert von 3.489 Euro im zweiten Halbjahr 2006 liegt der Preis jedoch immer noch 19,9 % niedriger. Die durchschnittliche Finanzierungssumme stieg auf 132.457 Euro, ein Plus von 14,5 % gegenüber 115.714 Euro Ende 2023.

„Die Situation ist extrem angespannt, wie ein Druckkessel“, warnte Professor José García-Montalvo, Wirtschaftswissenschaftler an der UPF und Direktor des Tecnocasa-UPF-Lehrstuhls. „Das Problem liegt eindeutig im mangelnden Angebot. Die Bevölkerung wächst schneller als erwartet. Die Herausforderung besteht darin, Lösungen zur Angebotschaffung zu finden.“ Er plädierte für eine Erhöhung des Angebots anstatt einer „Nachfragedämpfung“, um die aktuellen Probleme der Wohnraumversorgung und die steigenden Mieten zu bekämpfen. „Ein verstärkter Fokus auf Kaufen und Verkaufen ist keine Lösung, da der Mietmarkt noch nicht ausreichend entwickelt ist.“

Eine neue Immobilienblase wie vor 2008 schloss der Wirtschaftsprofessor aus. „Eine Blase entsteht durch übermäßige Kreditvergabe. Derzeit gibt es keine Anzeichen dafür, weder auf der Angebots- noch auf der Nachfrageseite.“ Trotz steigender Preise bleibt die Verschuldung stabil. Laut Tecnocasa deckten Hypotheken im zweiten Halbjahr 2024 durchschnittlich 69 % des Kaufpreises, die monatlichen Raten 30 % des Einkommens der Kreditnehmer. „Diese Werte zeigen, dass die Preise nicht durch Kredite künstlich aufgebläht werden. Die Banken agieren weiterhin konservativ“, bestätigte Paolo Boarini, CEO der Tecnocasa Spain Group.