Das “goldene Visum” wird um die Hälfte reduziert aber der Kauf von Wohnungen durch Ausländer schießt in Spanien in die Höhe

Jedes zehnte Haus, das im Jahr 2022 in Spanien verkauft wurde, wurde von einem gebietsfremden ausländischen Käufer erworben. Die spanischen Konsulate stellten 451 goldene Visa für Investitionen in Immobilien aus, fast halb so viele wie im Jahr 2021.

Der Immobilienmarkt war in den letzten Jahren angespannt, in denen viele Käufer – auch Ausländer – die während der Pandemie angesammelten Ersparnisse genutzt haben, um ein Haus zu erwerben. Der Kauf von Wohnungen in Spanien durch Ausländer stieg im letzten Jahr um 28,5%, verglichen mit einem Wachstum von 1,8% bei den Akquisitionen durch inländische Käufer. Im Jahr 2022 wurde jedoch die Vergabe von “goldenen Visa”, einem umstrittenen Instrument zur Gewinnung ausländischer Investitionen, das kürzlich in Portugal abgeschafft wurde, halbiert.

Weder die Preiseskalation noch die daraus resultierenden Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank verhinderten, dass der Immobilienmarkt Zahlen verzeichnete, die es seit dem Ende der Immobilienblase im vergangenen Jahr nicht mehr gegeben hatte. Nach Angaben des Generalrats der Notare wurden im Jahr 2022 697.177 Wohnungen verkauft, 6,3 % mehr als im Jahr 2021, als die Zahlen vor der Pandemie bereits übertroffen wurden.

Besonders ausgeprägt war der Anstieg der Transaktionen bei ausländischen Käufern, die nicht in Spanien ansässig sind, bei denen die Verkaufstransaktionen im vergangenen Jahr um 43,5% zunahmen. Von den insgesamt 143.629 Wohnungen, die im Jahr 2022 von ausländischen Investoren gekauft wurden, wurden 64.733 von Personen erworben, die weder die spanische Staatsangehörigkeit besaßen noch in Spanien lebten (45 %), während die restlichen 78.895 Geschäfte von ansässigen Ausländern (55 %) durchgeführt wurden. Das heißt, fast jedes fünfte im Jahr 2022 verkaufte Haus wurde von einem ausländischen Käufer erworben, und in jedem zehnten Fall lebte der Käufer nicht nur nicht die spanische Staatsangehörigkeit, sondern auch nicht im Land.

Die Daten zeigen, dass Transaktionen von Ausländern boomen. “Spanien hat eine starke Anziehungskraft auf den europäischen Märkten. Das Preisniveau ist im Vergleich zu anderen umliegenden Ländern recht angemessen und abgesehen davon hat es einen wichtigen Wert als Zweitwohnsitz, insbesondere in Küstengebieten. Das Klima, die Gastronomie… sind Faktoren, die das Interesse an Investitionen in Spanien verstärken”, erklärt Carlos Balado, Professor an der OBS Business School und Direktor der Finanzberatung Eurocofín.

Angetrieben von der Erholung nach der Pandemie und den angehäuften Ersparnissen markierten die 143.629 von ausländischen Käufern durchgeführten Operationen im Jahr 2022 ein Maximum in der historischen Reihe, die seit 2007 verfügbar ist. Das Geschäftsvolumen im Jahr 2022 entspricht 28,5 % mehr Umsatz von Ausländern als im Jahr 2021 und 40,5 % mehr als im Jahr 2019. Die Zahl der Transaktionen übersteigt bei weitem die Zahlen zum Ende der Immobilienblase, als 57 674.2007 Transaktionen durchgeführt wurden.

In der anschließenden Krise kühlte sich der Wohnungsmarkt – und die Wirtschaft im Allgemeinen – ab. Die Investitionen brachen ein. Um dem entgegenzuwirken und ausländische Investoren anzuziehen, die sich in Spanien niederlassen möchten, hat die Regierung von Mariano Rajoy 2013 das sogenannte “goldene Visum” oder “goldene Visa” eingeführt. Diese Zahl ermöglicht es Bürgern von außerhalb der Europäischen Union, die unter anderem eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro oder mehr kaufen, im Land zu wohnen und durch den Schengen-Raum zu reisen.

Diese Visa, zu denen auch der Ehepartner und die Kinder des Investors Zugang haben, erlauben zunächst einen Aufenthalt in Spanien für ein Jahr, mit der Möglichkeit, die Genehmigung zu erneuern, solange die Investition aufrechterhalten wird. Neben dem Kauf eines Eigenheims ist die Auszahlung von zwei Millionen Euro in spanischen Staatsanleihen oder eine Million Euro in Aktien oder Beteiligungen eines Unternehmens oder in einer Bankeinlage bei spanischen Finanzinstituten sowie die Investition in Geschäftsprojekte von “allgemeinem Interesse” eine weitere Möglichkeit, auf die Genehmigung zuzugreifen.

Nach Angaben des Außenministeriums stellten die spanischen Konsulate im Jahr 2022 451 Visa für Investitionen in Immobilien aus, fast die Hälfte davon im Jahr 2021, als 880 Genehmigungen dieser Merkmale ausgestellt wurden, und nur fünf mehr als im Jahr 2020, einem von der Pandemie geprägten Jahr. Insgesamt wurden seit 2014 4.078 Visa für Investitionen in Immobilien erteilt. Der Rückgang des letzten Jahres bei der Erteilung von “goldenen Visa” fällt mit der Entscheidung der Regierung zusammen, ihre Konzession an russische Investoren als Sanktion vor dem Einmarsch in die Ukraine zu widerrufen.

In jedem Fall sind die Daten der “goldenen Visa” im Vergleich zur Gesamtzahl der von gebietsfremden Ausländern erworbenen Wohnungen sehr gering, da nur Investitionen im Wert von mindestens einer halben Million Euro, die von Käufern von außerhalb der Europäischen Union getätigt werden und die ebenfalls gebietsfremd sind, wahrscheinlich die Genehmigung beantragen werden. Nach Angaben des Generalrats der Notare waren mehr als die Hälfte der ausländischen Käufer, die im vergangenen Jahr den Verkauf von Eigenheimen formalisierten, Gebietsansässige, und unter den Gebietsfremden überwiegen EU-Bürger.

Besonders hervorzuheben sind Deutsche, Briten, Franzosen und Belgier, die in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 jeweils 4.691, 4.609, 3.182 und 2.718 Häuser gekauft haben. Die Amerikaner, Russen, Ukrainer, Chinesen und Marokkaner ihrerseits führten in der zweiten Jahreshälfte 729, 577, 352, 117 bzw. 114 Hausverkäufe durch. Unter diesen fünf Nationalitäten wurden insgesamt nur 1.889 Transaktionen durchgeführt. Darüber hinaus erreichten laut dem statistischen Jahrbuch des College of Registrars nur 10,13% der gesamten von Ausländern getätigten Hauskäufe einen Betrag von 500.000 Euro oder mehr, ein Anteil, der das Maximum der historischen Reihen darstellt.

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