Die Stadtverwaltung von Madrid hat einen entscheidenden Sieg im Kampf um den Schutz von Wohnraum errungen. Der lang erwartete „Reside-Plan“, der die massive Ausbreitung von Ferienwohnungen eindämmen soll, hat die endgültige Genehmigung der Autonomen Gemeinschaft Madrid erhalten. Mit dem grünen Licht der Regionalregierung für die Änderung des Allgemeinen Stadtplanungsplans werden die neuen, strengen Vorschriften bereits in den kommenden Wochen nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft treten. Dies markiert eine Zäsur für die Hauptstadt: Verstreute Touristenwohnungen in reinen Wohngebäuden gehören damit der Vergangenheit an.
Eine Stadt, zwei Zonen: So funktioniert die neue Regulierung
Der „Reside-Plan“ teilt Madrid praktisch in zwei Bereiche mit unterschiedlich strengen Auflagen. Ziel ist es, die Bewohner vor den negativen Auswirkungen zu schützen, die entstehen, wenn Wohn- und Touristenräume im selben Gebäude unkontrolliert aufeinandertreffen.
Die strengste Zone, offiziell als APE 00.01 bezeichnet und vom Konsistorium als „historisches Zentrum“ definiert, umfasst die Stadtteile Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro sowie Teile von Arganzuela, Moncloa und Chamartín. Hier gilt ein klares Verbot: Ferienwohnungen, die in Wohngebäuden verteilt sind, sind nicht mehr gestattet. Das Verbot erstreckt sich auch auf Wohnungen im Erdgeschoss und untersagt die Umwandlung von Geschäftsräumen in touristische Unterkünfte.
Außerhalb dieses zentralen Kerns, also jenseits der Ringautobahn M-30 und in bestimmten Vierteln innerhalb des Rings, sind die Regeln etwas gelockerter, aber dennoch restriktiv. In Wohngebäuden dürfen Ferienwohnungen hier nur noch in Keller-, Erd- und ersten Stockwerken eingerichtet werden – und das auch nur, wenn sie über einen unabhängigen, separaten Zugang von der Straße verfügen. Dies soll die Vermischung von Touristen und Anwohnern in den gemeinschaftlichen Bereichen der Gebäude minimieren.
Anreize statt nur Verbote: Die Förderung von echtem Wohnraum
Der Plan zielt nicht nur darauf ab, den Tourismus zu regulieren, sondern auch aktiv Wohnraum zurückzugewinnen und zu schaffen. Dafür wurden mehrere städtebauliche Instrumente entwickelt:
- Temporäre touristische Nutzung: Leerstehende Wohngebäude im historischen Zentrum können saniert und für einen Zeitraum von maximal 15 Jahren als komplette Touristenunterkünfte angeboten werden. Nach Ablauf dieser Frist müssen die Gebäude dauerhaft wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Dies soll Investitionen in sanierungsbedürftige Bauten lenken.
- Umwandlung von Büroflächen: Bauherren erhalten gezielte Anreize, um Gebäude mit tertiärer Nutzung, wie etwa Büros, wieder in Wohnraum umzuwandeln. Dazu gehört beispielsweise die Erhöhung der Bebaubarkeit, um die Transformation wirtschaftlich rentabel zu gestalten.
- Bezahlbarer Wohnraum in ungenutzten Gebäuden: Stillgelegte private Einrichtungen wie alte Schulen, Klöster oder Sportzentren können in Wohngebäude umgewandelt werden. Die Miete für diese Wohnungen wird gedeckelt und darf 30 % des durchschnittlichen Familieneinkommens des jeweiligen Stadtviertels nicht überschreiten.
Harte Strafen und eine alarmierende Statistik
Um die Einhaltung der Regeln sicherzustellen, hat die Stadtverwaltung bereits einen Übergangsplan mit drastischen Strafen eingeführt, die sich auf bis zu 190.000 Euro summieren können. Die Wirkung zeigt sich bereits: Es wurden 89 Zwangsstrafen verhängt und 92 Sanktionen wegen des Betriebs ohne die erforderliche Lizenz ausgesprochen. Die meisten Bußgelder beliefen sich auf 30.001 Euro, Wiederholungstäter mussten sogar 60.001 Euro zahlen.
Die Notwendigkeit dieses Vorgehens wird durch eine offizielle Diagnose vom Oktober 2024 untermauert. Von den 16.100 registrierten Ferienwohnungen in Madrid operieren erschreckende 92,55 % illegal. Lediglich 1.200 Unterkünfte, also 7,45 %, verfügen über die notwendige Lizenz. Der „Reside-Plan“ ist Madrids entschlossene Antwort auf diesen unhaltbaren Zustand.
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