Ferienwohnungen außerhalb des Zentrums von Madrid dürfen sich nur in Kellern, Erdgeschossen und ersten Stockwerken mit unabhängigem Zugang befinden

Der Reside-Plan zur Regulierung von Touristenwohnungen und zum Schutz der Wohnnutzung in Madrid macht weitere Fortschritte in Richtung seiner endgültigen Genehmigung. Eine außerordentliche Kommission für Stadtplanung genehmigte den Plan am vergangenen Mittwoch und berücksichtigte dabei mehrere Anträge, die während der öffentlichen Informationsphase vorgebracht wurden. Die wichtigste Änderung erweitert die Beschränkungen für Wohngebäude außerhalb des Zentrums: In diesen dürfen Ferienwohnungen künftig nur in Kellern, Erdgeschossen und ersten Stockwerken mit unabhängigem Zugang eingerichtet werden.

Das Ziel besteht darin, die Wohnnutzung von der tertiären Nutzung zu trennen, denn “das Problem entsteht, wenn Nachbarn und Touristen im selben Gebäude wohnen”, erklärte Borja Carabante, der Delegierte für Stadtplanung. Bisher erlaubte das ursprüngliche Projekt, touristische Wohnungen (VUT) in Gebieten außerhalb des sogenannten historischen Zentrums (APE 00.01) zu verteilen, das einen größeren Teil der zentralen Mandel umfasst und einen unabhängigen Zugang zum Grundstück bietet. Die Modifikation legt fest, dass diese nur in den oben genannten Bereichen von Wohngebäuden umgesetzt werden dürfen. Die Verpflichtung, dass sich STVs im Zentrum ausschließlich in vollständigen Gebäuden befinden, bleibt bestehen.

Die Sitzung der Kommission am Mittwoch dauerte lediglich zwei Minuten und gab grünes Licht für den Vorschlag des Regierungsbereichs für Stadtplanung, die während des öffentlichen Informationsprozesses geäußerten Bedenken zur Änderung des Generalplans für Stadtplanung von 1997 vorläufig zu genehmigen, um “die Wohnnutzung zu schützen und zu verbessern”. Die Sozialistische Fraktion der Stadtverwaltung und Más Madrid stimmten dagegen, während die Volkspartei den Plan mit ihrer absoluten Mehrheit vorantrieb. Vox hingegen behielt sich die Entscheidung für die außerordentliche Plenarsitzung vor, die den Plan endgültig genehmigen wird und für Mittwoch, den 21. Mai, angesetzt ist. Antonio Giraldo, der Leiter der Stadtplanung der PSOE, bezeichnete den Plan als “Totgeburt”, da das Problem nicht in den Vorschriften, sondern in der Illegalität liege.

Der Reside-Plan spaltet Madrid in zwei Lager, wenn es um die Regulierung dieser Art von Wohnraum geht. Einerseits sind die Stadtteile Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro sowie Teile von Arganzuela, Moncloa und Chamartín betroffen, die zur APE 00.01 gehören und vom Konsistorium als “historisches Zentrum” bezeichnet werden. Andererseits gibt es die Bezirke jenseits der M-30 und einige Gebiete innerhalb der Umgehungsstraße, wie Legazpi oder Atocha (Arganzuela), große Teile von Chamartín und Moncloa-Aravaca sowie die Viertel Estrella und Adelfas in Retiro. In der APE 00.01 sind verstreute Ferienwohnungen in Wohngebäuden nicht gestattet, selbst wenn sie im Erdgeschoss liegen, noch die Umwandlung von Geschäftsräumen in STVs.

Bewohner von Stadtteilen, die nicht unter die strengsten Einschränkungen des Reside-Plans fallen, fordern eine Ausweitung der Regelung auf die gesamte Stadt. Dies wurde auch von den Oppositionsgruppen und sogar vom Plenum von Tetuán gefordert, wo der Sprecher der PP im Bezirk versprach, sich dafür einzusetzen, dass diese Forderung in den Reside-Plan aufgenommen wird. Sogar der Bürgermeister von Madrid, José Luis Martínez-Almeida, signalisierte, dass er eine Ausweitung der Verordnung auf andere Stadtgebiete, in denen negative Auswirkungen festgestellt wurden, nicht ausschließt. Letztendlich reagierte die Stadtregierung jedoch nicht auf die Forderungen nach einem einheitlichen Gesetz für ganz Madrid. Die Sozialdemokraten kritisieren, dass der neue Vorschlag in der Praxis keine “nennenswerte Veränderung” bewirken wird und dass er “dem Wunsch der Mehrheit, für die gesamte Stadt einheitliche Vorschriften anzuwenden”, nicht gerecht wird.

Tatsächlich wurden während der öffentlichen Informationsphase 62 Bedenken geäußert, von denen viele einen einheitlichen Anwendungsbereich forderten. Der Stadtrat räumt in seinen Antworten ein, dass die Zahl der Touristenunterkünfte am Rande der Stadt zugenommen hat. Er verweist jedoch auf den von ihm verfolgten Prozess der Dezentralisierung des Tourismus, um “die Nutzung der Unterkünfte in der gesamten Stadt ausgewogener zu verteilen”, wobei dies durch “Schutzmaßnahmen für die Anwohner” begleitet werden müsse.

Schutz und Wiederherstellung der Wohnnutzung
Der Reside-Plan zielt nicht nur darauf ab, den touristischen Wohnungsbau in der Stadt zu regulieren, sondern auch darauf, die Wohnnutzung zu schützen und wiederherzustellen, insbesondere im historischen Zentrum, wo es aufgrund der Zunahme von Touristenunterkünften zu einer größeren Sättigung und einem höheren Druck kommt. Ein weiteres Ziel besteht darin, den Handel sowohl im Zentrum als auch in den Außenbezirken zu schützen. Für all diese Anliegen sieht die Verordnung verschiedene Maßnahmen vor. Im historischen Zentrum dürfen leerstehende Wohngebäude saniert und für maximal 15 Jahre als Touristenwohnungen angeboten werden. Nach Ablauf dieser Frist müssen die Gebäude dauerhaft als Wohnraum genutzt werden. Diese Wohnungen dürfen nicht an Geschäftsstraßen liegen und müssen geschützt (denkmalschutzwürdig) sein. Dies wird vom Konsistorium als Möglichkeit angesehen, das Angebot an Wohnraum durch stillgelegte Gebäude zu erhöhen.

Um die Wohnnutzung im Zentrum wiederherzustellen, sieht der Plan städtebauliche Instrumente vor, die die Umwandlung von Gebäuden erleichtern. Bauherren erhalten Anreize zur Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum, wie beispielsweise die Erhöhung der Bebaubarkeit, um die Transformation rentabel zu gestalten. Eine weitere Maßnahme besteht darin, die Umwandlung stillgelegter und denkmalgeschützter Gebäude in Wohnraum zu ermöglichen, der für erschwinglichen oder gemeinschaftlichen Wohnraum genutzt werden kann. Es wird geschätzt, dass es in der Innenstadt rund 215 Immobilien dieser Art gibt, darunter Klöster, Schulen oder Sportzentren, die in ihrem Umfeld keine ausreichende Nachfrage mehr haben. Außerdem wird festgelegt, dass die maximalen Jahresmieten 30 % des durchschnittlichen Familieneinkommens des Viertels, in dem sich das Gebäude befindet, nicht überschreiten dürfen. In einigen Gebieten der APE 00.01, wie Almagro, Ibiza, Jerónimos oder Recoletos, werden die Mieten jedoch weiterhin hoch sein, aufgrund des hohen Einkommens der dortigen Bewohner.

Aufrechterhaltung der Geschäftstätigkeit
Ein weiterer zentraler Aspekt des Reside-Plans ist der Schutz des Handels sowohl im historischen Zentrum als auch in der Peripherie. Zu diesem Zweck erlaubt die APE 00.01 die Umwandlung von Geschäftsräumen in touristische Wohnungen nicht. Die Umwandlung in Wohnungen ist jedoch zulässig, solange sich die Räumlichkeiten nicht in Geschäftszentren befinden. In diesem Zusammenhang wurde eine weitere Änderung eingeführt, die die Einrichtung von STVs in Räumlichkeiten von Nichtwohngebäuden im historischen Zentrum ermöglicht. Der vorgelegte Text besagt, dass diese in den obersten Stockwerken errichtet werden dürfen, während sie im Erdgeschoss und in den Kellern verboten sind, um den kommerziellen Sockel zu schützen. Wenn sich das tertiäre Gebäude (Büros) nun in den Nutzungsebenen A und B befindet, die innerhalb der APE 00.01 die meisten Wohngebiete darstellen, wie etwa die Straßen Lavapiés, Malasaña oder Chueca, können dort Touristenwohnungen entstehen. In dem Dokument wird angeführt, dass “das Verbot der tertiären Nutzung von Wohnungen im Erdgeschoss und unter dem Erdgeschoss übertrieben sein könnte, da Geschäftsräume knapp sind”.

Außerhalb der APE 00.01 ist die Umwandlung von Gewerbeflächen in touristische Wohnungen nicht erlaubt, es sei denn, die betreffenden Straßen sind im allgemeinen Stadtplan als tertiär festgelegt. Dazu gehören beispielsweise die Straßen Marcelo Usera, Bravo Murillo oder General Ricardos; die Avenida Entrevías von ihren Anfängen bis zur M-40, die Calle López de Hoyos, Cartagena und Alcalá oder der Paseo de Extremadura von Alfonso Cea bis zur Brücke von Segovia.

Im Zuge der Überarbeitung des Reside-Plans wurden auch die Definition des exklusiven Gebäudes und die Nutzungsbedingungen für Touristenwohnungen präzisiert. Es wird klargestellt, dass diese in jedem der Blöcke implementiert werden können, die Teil einer Gruppe von Gebäuden sind, “solange sie einen unabhängigen Zugang haben und funktional autonom sind”. Mit anderen Worten, wenn es mehrere Blöcke in einem Gebäude gibt, kann die Nutzung in einem exklusiven Gebäude nur in einem dieser Blöcke realisiert werden, der die genannten Bedingungen erfüllt.

Nach diesem vorletzten Schritt in der Ausarbeitung wird am 21. Mai in einer außerordentlichen Plenarsitzung im Palacio de Cibeles über den Reside-Plan abgestimmt und debattiert. Laut dem Zeitplan des Konsistoriums wird der neue Plan voraussichtlich im August 2025 in Kraft treten, nachdem er die Zustimmung der Autonomen Gemeinschaft Madrid erhalten hat.