Das Paradox der leeren Häuser in Spanien

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Das Paradox der leeren Häuser in Spanien

Die Wohnungssuche ist in Spanien derzeit keine leichte Aufgabe. Im Durchschnitt kontaktieren in den ersten zehn Tagen nach der Veröffentlichung einer Mietanzeige 50 Personen den Eigentümer, um zu versuchen, sie zu vermieten, so eine aktuelle Studie von Alquiler Seguro und der Universidad Rey Juan Carlos. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist der Kern des Problems des Zugangs zu Wohnraum.

Die Bank von Spanien schätzt, dass der Mangel zunehmen wird, bis er bis 2025 ein Defizit von etwa 600.000 Immobilien erreichen wird. Angesichts dieses Mangels häuft Spanien paradoxerweise fast vier Millionen leerstehende Häuser an. Obwohl ihr Standort und der Zustand vieler von ihnen es ihnen weniger möglich machen, zählt alles, wenn es darum geht, die Obdachlosigkeit zu decken.

Trotz der offenbar hohen Zahl leerstehender Wohnungen befinden sich viele von ihnen in dünn besiedelten Gebieten, in denen keine große Nachfrage nach Wohnraum besteht. “Die Verteilung dieser Häuser ist nicht da, wo wir sie brauchen. Im Moment befinden sich die gestressten Märkte in den Großstädten und damit auch in ihren Ballungsräumen. Dort ist das Volumen der leerstehenden Wohnungen sehr gering”, erklärt Josep Maria Raya, Professor am Tecnocampus der Universität Pompeu Fabra (UPF) und Spezialist für den Immobilienmarkt.

Laut der kürzlich von der Bank von Spanien in ihrem Jahresbericht 2023 erstellten Analyse konzentrieren sich 45 % der unbewohnten Häuser auf Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern, in denen kaum 20 % der spanischen Bevölkerung wohnen. “Das ist der typische Prozess eines leergefegten Spaniens. Die Menschen verlassen die Kleinstädte und diese Häuser stehen leer und werden vom Markt ausgeschlossen”, sagt Miguel Ángel Sánchez, Generalsekretär des Verbands der Kammern für städtisches Eigentum und der Vereinigungen städtischer Immobilienbesitzer.

Auf der anderen Seite befinden sich nur 10,5 % der leerstehenden Wohnungen in Städten mit mehr als 250.000 Einwohnern. Diese Wohnungen machen 7,5 % des Wohnungsbestands in Großstädten aus. “Dort ist der Eigentümer, der die Möglichkeit hat, zu vermieten und dies nicht tun will, eine Frage der Rechtssicherheit”, sagt Sánchez, der auf das Fehlen von Garantien für die Eintreibung der Mieten und die Schwierigkeiten bei der Wiedereinziehung der Wohnung im Falle einer Nichtzahlung hinweist.

Nach Angaben des INE ist Ourense die Provinz mit der höchsten Anzahl an unbewohnten Häusern: 43,7 % der Häuser sind unbewohnt. Es folgt Lugo, wo der Anteil 37,3 % erreicht. Die beiden anderen galicischen Provinzen liegen ebenfalls über 20 % – Galicien ist mit 13,2 % die zweitgrößte Gemeinde mit den meisten leerstehenden Häusern – sowie Teruel, fünf der neun Provinzen Kastilien und León (Ávila, Segovia, Soria, León und Zamora) und die fünf Provinzen Kastilien-La Mancha. Am anderen Ende der Skala sind in Madrid und Barcelona weniger als 9 % der Wohnungen unbewohnt, wie dies in den drei baskischen Provinzen der Fall ist.

Trotz der Streuung und ihrer “begrenzten” Fähigkeit, das Angebot in den Gebieten mit der höchsten Nachfrage zu erweitern, sind die 400.000 leeren Wohnungen, die sich nach Berechnungen der Bank von Spanien in den Großstädten anhäufen, keine vernachlässigbare Zahl in einem Kontext, in dem das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage die Preise in die Höhe getrieben hat. “Alles, was Wohnraum hinzufügt, ist gut, auch wenn es nur ein kleiner Bruchteil ist”, sagt der UPF-Professor.

Doch selbst in leerstehenden Häusern in Großstädten gibt es ein zusätzliches Problem: Viele von ihnen sind noch nicht bezugsfertig. “Jemand, der ein leeres Haus hat, ist jemand, der sich nicht darum kümmert, es rentabel zu machen, also macht er sich keine Gedanken darüber, es in einem minimalen Zustand zu halten, um es auf den Markt zu bringen und wettbewerbsfähig zu machen. Es handelt sich meist um ältere Häuser, die sich in einem schlechteren Erhaltungszustand befinden als die durchschnittlich auf dem Markt, vor allem in Großstädten”, erklärt Raya.

“Obwohl die Mobilisierung dieser Häuser dazu beitragen könnte, das Angebot zu erhöhen, gibt es unter ihnen einen erheblichen Anteil, der sich in einem schlechten Zustand, mit schlechter Zugänglichkeit oder mit sehr geringer Energieeffizienz befindet, so dass ihre Mobilisierung im Voraus eine Sanierung erfordern würde”, so die Bank von Spanien in ihrem Bericht. Um zumindest einen Teil dieser Eigenschaften nutzen zu können, müssten sie also zumindest saniert werden. Und hier taucht ein weiteres Problem auf: die “relativ bescheidene” Kapazität zur Sanierung von Wohnungen.

Der Schlüssel zur Rehabilitation

Im Jahr 2023 wurden in Spanien rund 25.000 Rehabilitationsvisa erteilt, eine Zahl, die leicht unter dem Durchschnitt des letzten Jahrzehnts und auch unter den Rehabilitationsquoten der großen europäischen Volkswirtschaften liegt. Nach Angaben der Bank von Spanien werden jedes Jahr 2 % bzw. 1,5 % des Wohnungsbestands in Frankreich und Deutschland renoviert. Trotz der Tatsache, dass der Anteil in Italien auf 0,8 % sinkt, übertrifft selbst das von Giorgia Meloni geführte Land die Quote Spaniens, wo jedes Jahr kaum 0,1 % des Wohnungsbestands saniert werden.

“Dort haben wir mit den Next Generation-Mitteln noch die Möglichkeit, diese Häuser zu reaktivieren und zu modernisieren, vor allem in Bezug auf die Energie, denn viele von ihnen haben sehr hohe Verbrauchsprobleme”, sagt der UPF-Professor. Die Förderung der Renovierung ist eines der Ziele des Aufbau-, Transformations- und Resilienzplans, der darauf abzielt, europäische Mittel für die Renovierung von mehr als 500 000 Wohnungen zu nutzen und so das Angebot an Wohnwohnungen zu erhöhen.

In diesem Sinne hat sich die Regierung zum Ziel gesetzt, bis 2030 jährlich 300.000 sanierte Wohnungen zu erreichen, eine Zahl, die nach derzeitigem Stand noch in weiter Ferne zu liegen scheint. Die Bank von Spanien weist darauf hin, dass der Mangel an Arbeitskräften und ihre fortschreitende Alterung die Produktivität des Ziegelsektors belasten, und weist auf die Notwendigkeit hin, die Sanierung von Gebäuden zu fördern, indem europäische Mittel genutzt werden, um ein Niveau zu erreichen, das mit dem der großen europäischen Volkswirtschaften vergleichbar ist.

Die Bankenaufsicht legt auch die Möglichkeit auf den Tisch, die Übertragung leerstehender Wohnungen zu fördern, insbesondere angesichts der Knappheit von Grundstücken für den Bau neuer Gebäude. “Es wäre wünschenswert, die Zweckmäßigkeit der Einrichtung verschiedener Mechanismen und Anreize für die Übertragung leerstehender oder sporadischer Wohnungen an den öffentlichen Sektor zu prüfen, damit sie für Sozialmieten genutzt werden können”, heißt es in dem Bericht, der daran erinnert, dass es in Spanien nur etwa 300.000 Sozialmietwohnungen gibt, was es zu den europäischen Ländern mit dem niedrigsten Anteil macht.

Zurück zum Markt

Bisher wurden die meisten Maßnahmen, die von den öffentlichen Verwaltungen ergriffen wurden, um leerstehende Häuser wieder auf den Markt zu bringen, besteuert. So sieht das in der letzten Legislaturperiode verabschiedete Wohnungsbaugesetz einen Rabatt von 50 % auf die Einkommensteuer für Kleineigentümer vor, die ihre Häuser in Gebieten vermieten, die als Krisengebiete deklariert sind – eine Überlegung, die derzeit nur in Katalonien gilt – ein Rabatt, der auf 90 % ausgeweitet werden kann, wenn ein junger Mieter ausgewählt oder der Preis gesenkt wird. unter anderen Annahmen.

Auf der anderen Seite öffnete die neue Verordnung auch die Tür für Gemeinden, zwischen 50 % und 150 % der Grundsteuer (IBI) für Häuser zu erheben, die seit mehr als zwei Jahren leer stehen, solange der Eigentümer mehr als vier Immobilien besitzt. “Indirekt tun es bereits viele lokale Unternehmen, denn der IBI steigt. Obwohl bei leerstehenden Häusern nicht unterschieden wird, bestraft eine allgemeine Erhöhung des IBI, wenn man ihn nicht nutzt”, sagt Raya.

Die Hausbesitzer lehnen diese fiskalische “Bestrafung” ab und sind der Meinung, dass es nicht genügend Anreize gibt, um leerstehende Häuser auf den Markt zu bringen. “Sie versuchen, sie dazu zu bringen, mehr zu verlassen, indem sie mit Drohungen wie Zuschlägen auf die IBI drohen. Was es geben muss, sind Anreize, Steuerbefreiungen”, fordert Sánchez. “Es besteht die Notwendigkeit, den Weg zur Erholung des Wohnungsbaus im Falle von Zahlungsausfällen und zusätzliche Zahlungsgarantien für Menschen, die nicht aus eigenen Mitteln ankommen, zu verbessern”, fügt er hinzu.

Bild: creativenature


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